(광고)💥 압구정로데오 거리, 이스터 S 빌딩 현장 분석!

2025. 9. 28.

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친절한 부동산 선배 민성식입니다.

💥 (광고) 압구정로데오 거리, 이스터 S 빌딩 현장 분석!

*이글은 소정의 원고료를 제공받아 작성된 글입니다.

얼마 전 압구정로데오 거리 중심에 있는 신축 중인 중소형 건물인 ‘이스터 S 빌딩’ 사이트 투어를 할 기회가 있었습니다. 업무상 다양한 중소형 빌딩을 살펴보는데, 해당 자산은 여러 가지 면에서 독특한 특징을 가지고 있어 조금 더 상세히 살펴보려 합니다.

특히 중소형 빌딩의 투자나 임대를 검토할 때 어떤 시각에서 바라보면 좋을지, 개인적인 관점에서 분석해 보았습니다. 중소형 빌딩의 경우 대로변보다는 이면도로에 위치할 수밖에 없기 때문에 사용자의 편의성과 목적에 부합하도록 기획되는 것이 매우 중요합니다.

요즘 강남권 이면도로에 있는 중소형 빌딩 가운데 신축을 하거나 ‘밸류애드’라는 명목으로 대수선 공사를 한 뒤에도 공실로 남아 있는 경우가 많이 보입니다. 이는 중소형 빌딩이 대형 빌딩처럼 단순히 신축이나 시설 개선만으로는 경쟁력을 확보하기 쉽지 않다는 점을 보여줍니다.

특히 요즘처럼 임대 시장 환경이 악화되면 임대료는 낮아지는데, 신축이나 개선을 했기 때문에 더 높은 임대료를 받아야 하는 상황이 발생하면서 투자자나 임차인들로 부터 선호도가 떨어지는 악순환으로 이어지기도 합니다.

이번 준공을 앞둔 빌딩인 ‘이스터 S 빌딩’ 사이트 투어를 통해 중소형 빌딩으로서 어떤 점이 강점이고, 어떤 부분이 보완이 필요한지 살펴보겠습니다.

사옥으로 사용하기 적합한 규모의 자산

주소 : 서울특별시 강남구 신사동 644-8번지 외 1필지
대지면적 : 432.40㎡ (130.8평)
연면적 : 1,612.24㎡ (487.7평)
규모 : 지하 3층 / 지상 6층
주차 : 29대 (법정대수 10대)
웹사이트 : https://www.eastertower.co.kr

자산의 개요를 보면, 중소형 빌딩으로서 하나의 임차인이 전체 공간을 임대하여 사옥이나 전시·마케팅 용도로 활용하기에 적합해 보입니다. 독특한 외관 디자인은 주변 건물들과 비교해 시인성이 뛰어나며, 공중에 부양된 듯한 시각적 효과를 줍니다. 로데오거리 상권 내에서 랜드마크 역할을 할 수 있는 디자인이었습니다.

건축 용어로 ‘켄틸레버(Cantilever) 디자인’이라고 하는데, 이는 기둥이나 보의 중간 지지대 없이 공중으로 길게 뻗어나가는 형태를 말합니다. 이런 건축 방식은 조망과 공간감을 확보할 수 있으며, 사옥으로 활용될 경우 기업의 아이덴티티를 드러내는 데 효과적입니다. 강남의 대표적 랜드마크인 삼성물산 서초사옥도 켄틸레버 디자인을 적용한 사례입니다.

차량은 언주로, 도보는 압구정로데오역

현장을 방문했을 때 저는 압구정로데오역에서 내려 도보로 이동했습니다. 거리에 있는 플래그십 스토어나 상점들을 둘러보며 걸어가니 약 10분 정도 소요되었습니다. 차량으로 방문한다면 언주로를 통해 더 편리하게 접근할 수 있을 것 같습니다.

사실 부동산은 입지와 접근성이 매우 중요한데, 처음에는 지하철역과의 거리가 다소 멀어 경쟁력이 떨어질 것이라 생각했습니다. 그러나 직접 현장을 방문해 보니 압구정 로데오거리 상권의 자산들은 오히려 ‘수고스럽게 찾아가는 것 자체가 매력’이 되는 곳이었습니다.

지하철과 일정한 거리를 둔 입지가 장점이 될 수도 있다는 점을 확인할 수 있었습니다. 또한, 강남권에서 쉽게 누릴 수 없는 도산공원이라는 대형 녹지가 인근에 있다는 것도 큰 강점입니다.

이동 동선을 고려한 설계와 개방감, 조망 확보

건물 내부를 둘러보면서 느낀 점은, 높은 건물은 아니지만 이동 동선을 다양하게 설계했다는 것입니다. 엘리베이터는 1대였지만 1층과 2층을 연결하는 내부 계단을 설치하여 팝업 스토어나 플래그십 스토어에 적합하게 설계했습니다. 또한, 지하 1층으로 내려가는 계단을 건물 양쪽에 배치해 접근성을 높였으며, 유리 마감을 통해 채광을 확보해 지하 공간의 단점을 보완하려는 노력이 엿보였습니다.

외부에서 볼 때는 다소 답답해 보일 수 있는 디자인이었지만, 내부에 들어가니 전혀 달랐습니다. 천장은 외부 노출형으로 설계돼 높았고, 외벽은 커튼월로 마감해 개방감을 주었습니다. 또, 각 층에 베란다가 있어 외부로 나갈 수 있고, 중소형 빌딩임에도 불구하고 조망이 좋은 편이었습니다.

세요.

요즘 빌딩에서 가장 중요한 요소 중 하나는 주차입니다. 이 빌딩은 대지면적이 130평 정도로 자주식 주차를 확보하기는 어려웠습니다. 대신 기계식 주차장을 설치했는데, 차량 입출차에 시간이 걸리는 단점이 있는 반면 더 많은 주차대수를 확보할 수 있다는 장점이 있습니다. 특히 이면도로 주차가 어려운 압구정로데오 거리 특성상, 29대 주차 가능이라는 점은 큰 메리트입니다.

고속 성장 기업과 고급 브랜드에 적합

이 자산이 위치한 압구정로데오 상권은 최근 MZ세대들에게 가장 ‘핫한 플레이스’로 자리 잡았습니다. 도산공원 인근에는 명품 브랜드 숍과 플래그십 스토어가 곳곳에 들어서 있으며, 가로수길이 젠트리피케이션으로 인해 임대료가 높아지자 오히려 압구정로데오 거리가 주목받고 있습니다. 이로 인해 공실률은 낮고 유동 인구는 더욱 많아지고 있습니다.

현재 이 지역에는 송지오, 마뗑킴, 말본6451, 위글위글집 도산, 런던베이글 뮤지엄 등 다양한 유명 브랜드들이 플래그십을 열었습니다. 인근에는 아디다스 매장도 새로 오픈했으며, 아이아이컴바인드의 젠틀몬스터는 토지면적 평당 3.5억 원에 인근 자산을 매입해 하우스 도산을 오픈하기도 했습니다.

따라서 이 자산의 가망 임차인이나 매수인은 고속 성장 중이면서 마케팅이 필요한 패션·F&B 브랜드나 편집숍이 될 가능성이 높습니다. 이런 브랜드들이 입점할 경우 높은 임대료 수익뿐만 아니라 신용도와 재무 안정성이 높아지고, 향후 매각 가치도 상승할 것으로 예상됩니다.

마무리하며

압구정로데오 거리 신축 빌딩을 둘러보며 느낀 것은, 이면도로에 위치한 빌딩이라도 주변 상권 특성에 따라 활용 방식과 가치가 다양할 수 있다는 점이었습니다. 이 지역이 오랜 기간 주목받는 이유는 압구정 현대아파트라는 대형 배후 수요와 높은 소득 수준 덕분에 독특한 상권이 형성되었기 때문입니다.

또한, 대형 호재들도 대기 중입니다. 압구정 현대아파트가 재건축되면 주변 환경은 더 개선되고 고급 주거지로서의 위상도 강화될 것입니다. 여기에 위례신사선 개통으로 접근성이 향상되면 인근 부동산 가치에도 큰 영향을 줄 것입니다.

결국, 압구정로데오 상권의 중소형 빌딩들은 이러한 영향을 받아 기존 구축 리모델링 자산보다 신축 자산의 가치가 더욱 높아질 것으로 보입니다.

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