💥 증축 리모델링으로 승부하는 남산스퀘어와 패스트파이브 타워!_138호

최근 HDC자산운용이 보유하고 있는 남산스퀘어와 신한리츠투자운용이 투자한 을지로 패스트파이브 타워의 증축 리모델링 프로젝트를 진행하고 있습니다. 남산스퀘어는 올해 건축허가를 완료하였고, 수평 증축 형태로 공사를 진행합니다. 녹지조성, 내진 보강, 친환경 설계 등을 적용하여 용적률을 상향하여 사업성을 높인다는 전략입니다. 그리고 을지로 패스트파이브는 도시환경정비사업으로 증축하는 국내 최초의 사례로 12층 규모의 빌딩을 21층 까지 올리는 수직 증축 프로젝트입니다.

증축을 하려면 일반적인 리모델링과는 달리 용적률이 남아있어야 합니다. 그러기 위해서는 건물 대비 토지 면적이 크거나 법규가 변경되어 용적률이 상향되는 등의 조건이 충족되어야 합니다. 무엇보다 시간이 흘러 건물이 노후화되어 수선이 필요한 상태일 때 증축 리모델링을 검토하게 됩니다.

또, 수익적인 관점에서 세밀하게 살펴봐야 합니다. 증축을 통해 어떤 종류의 임차인을 유지할 것인가를 살펴보고 예상되는 임대료 수익을 통해 향후 원하는 가격으로 매각을 해서 투자 자금을 회수할 수 있을지 확신이 있어야 진행이 가능할 것입니다.

오늘은 이런 증축 리모델링 프로젝트들을 검토하는데 있어 살펴봐야 하는 것들을 하나씩 살펴보면서 장단점과 과제들은 어떤 것들이 있을지 살펴보려고 합니다.

증축 리모델링의 성공 사례

수직 증축의 성공 사례는 신논현역에 있는 케이플라츠 빌딩입니다. 과거 중앙화촌빌딩이라고 불리던 이 빌딩은 케이리츠자산운용이 매입 한 후에 지상 3개층을 증축하여 연면적을 늘렸습니다. 수직 증축 이후에 매각을 하면서 몇 차례 어려움을 겪으면서 가격이 조정되어 희망하는 매각가를 맞추지는 못했지만 수익을 내면서 펀드를 청산하였습니다.

또, 여의도 증권가 골목에 가보면 수평 증축을 통한 리모델링을 한 프로젝트들을 만이 찾아볼 수 있습니다. 오투타워, 여의도파이낸스 플라자, 씨티플라자에서 부터 최근 준공한 여의도 원센티널 등이 수평 증축을 진행한 오피스 빌딩들입니다.

여의도에 빌딩들이 수평 증축을 한 것을 보면 대부분 토지는 넓고 건폐율이 낮은 건물이어서 용적률이 남아 있어 해당 토지 면적을 활용한 것이 공통점입니다. 무엇보다 주변에 초고층 빌딩들이 들어서면서 상주 인원은 늘어나고 식사나 차를 마실 수 있는 곳이 부족하다 보니 리테일 임차인이 들어올 수 있는 공간으로 증축한 것을 알 수 있습니다.

이는 특정 업무 권역의 수요를 타겟으로 한 것으로 여의도 권역이 오피스 빌딩 중심에서 최근에는 파크원의 현대백화점이 입점하고 아크로여의도더원이나 앙사나레지던스여의도서울 등이 들어서면 아무래도 리테일에 대한 수요는 더 커질 수 있어 증축 리모델링을 통한 자산의 활용도는 더 커질 것으로 예상됩니다.

리모델링의 장점과 과제들

리모델링의 장점은 신축 보다는 비용을 절감하고 공사 기간을 단축할 수 있는데 큰 장점이 있습니다. 이를 통해 건축물의 수명을 연장하고 환경을 살릴 수 있는 좋은 방법이기도 합니다. 부동산을 신축하는데 드는 공사 비용이 계속해서 증가하고 있다 보니 리모델링을 통해 건물을 사용하는데 필수적인 건축설비나 외관 등을 바꾸는 것만으로도 비용 절감의 효과가 있습니다. 또, 건축 기술의 발전으로 과거에는 어려웠던 임차인이 있는 상태에서 리모델링을 진행하면 공사 기간 동안에도 수익을 보전할 수도 있습니다.

오피스 리모델링 증축의 전략은 연면적을 증대하고, 기존 노후화된 시설을 개선하면 임대료 상승이 가능하기 때문에 이런 것들이 투입되는 CAPEX 비용을 초과하는 밸류애드 효과를 낼 수 있다는 것입니다. 그리고 기존 구조를 활용하기 때문에 친환경이나 ESG를 강조하는 최근의 트렌드와 맞고, 인허가 과정이 신축보다는 비교적 빠르게 진행할 수 있는 장점도 있습니다.

하지만 고려해야 할 것들이나 과제들도 많습니다. 증축을 하기 위해서는 다양한 법적인 검토를 해야겠지만 그 가운데 추가적으로 주차 면수를 확보해야 하거나 기존 건축물의 층고가 낮은 경우에 이를 드라마틱하게 개선할 수 없다는 등의 어려움이 있습니다. 결국 리모델링은 신축에 가깝게 짓는 것이기 때문에 신축 보다는 당연히 어느 정도의 불편함이 남아있을 수 밖에 없습니다. 따라서 리모델링 이후에 자산이 어떤 등급으로 포지셔닝을 할 수 있는지에 대한 고민이 필수적입니다.

또, 안전에 대한 기준이 강화되면서 건물에 따라 내진 설계 등을 해야 할 수도 있습니다. 무엇보다 재실 리모델링이나 일부 수평 증축 등의 형태로 진행하면 사용자들이 있어 신축보다는 안전 사고나 민원 발생에 대한 우려가 더 커질 수 있습니다. 또, 기존 구조물의 상태에 따라 설계가 변경 되거나 예상치 못한 CAPEX 비용 등이 추가될 가능성도 있습니다. 결국 이런 것들은 궁극적으로는 비용의 증가로 이어지고, 수익에 영향을 줄 수 있다 보니 사업성 예측이 달라질 수도 있습니다.

마무리하며

증축 리모델링은 이론적으로는 상당히 매력적으로 보이지만 이를 실제로 진행하는 실무자 입장에서는 굉장히 쉽지 않은 업무가 될 수 밖에 없습니다. 왜냐하면 앞서 살펴본 것처럼 기존에 있는 건물이라는 한계가 분명히 있다 보니 고려해야 할 사항들이 더 많아지기 때문입니다. 또, 이를 진행하는 과정에서 발생하는 다양한 변수들이나 안전 문제 등은 어쩌면 빌딩을 신축하는 것보다 더 많은 에너지와 시간이 들어갈지도 모릅니다.

그렇지만 그런 프로젝트들이 진행되는 과정에서 다양한 노하우들이 축적되고 좋은 사례들도 나올 수 있을 것입니다. 이런 것들이 모여 상업용 부동산 산업의 발전을 가져올 수 있는 좋은 밑바탕이 될 수 있다고 생각합니다. 오늘 살펴본 남산스퀘어와 을지로 패스트파이브타워가 다시 돌아볼 수 있는 좋은 리모델링 증축 사례가 되기를 기대해 봅니다.