도심 업무권역을 걷다 보면 주요 빌딩에 공유 오피스가 입점한 모습을 쉽게 볼 수 있습니다. 국내에서 ‘공유 오피스’라는 비즈니스 유형이 처음 등장한 것은 2000년대 초반입니다. 리저스(Regus) 같은 외국계 사업자가 먼저 들어왔고, 초기 모델은 ‘비즈니스 센터’ 또는 ‘서비스드 오피스’에 가까웠습니다.

이후 2016년 위워크(WeWork)가 국내에 진입하면서 시장은 본격적인 확장 국면으로 넘어갔습니다. 도입 이후 어느덧 10년, 국내 시장은 위워크뿐 아니라 패스트파이브(Fastfive), 스파크플러스(Sparkplus) 등 주요 사업자가 주도하고 있습니다. 이와 더불어 중소형 공유 오피스도 상당히 늘어났습니다. 도심이나 주요 업무권역 이면도로의 빌딩을 살펴보면, 소규모 공유 오피스를 쉽게 찾아볼 수 있습니다.

공유 오피스 사업자들은 국내 오피스 빌딩에 임차인으로 들어오며 초기에는 공실을 해소하는 데 큰 역할을 했습니다. 그러나 시간이 지나면서 일부 빌딩 임대인들은 공유 오피스를 새로운 경쟁자로 인식하기 시작했습니다. ‘부동산 프롭테크’를 표방하더라도, 핵심 수익모델은 결국 공간을 임차해 재임대(전대차)하는 구조였고, 이는 임대인의 사업 영역과 겹칠 수밖에 없었습니다. 임차인이면서도 경쟁자가 될 수 있다는 인식이 확산되며, 공유 오피스를 바라보는 시각도 달라지기 시작했습니다.

또 최근에는 임대차 계약 만기가 도래하면서 임대료 인상 폭이 커질 가능성이 높아진 상황에서, 공유 오피스가 사용하던 공간을 계약 종료할지, 아니면 조건을 조정해 계속 운영할지 고민하는 사례도 늘고 있습니다.

공유 오피스는 임대인의 관점에서 단점이 있을 수 있습니다. 다만 사용자 관점에서는 오피스 운영의 기준을 한 단계 끌어올린 역할을 했다는 점을 부인하기 어렵습니다. 이번 글에서는 공유 오피스가 근무 환경과 사무실의 사용 방식에 어떤 변화를 만들어냈는지 살펴보겠습니다.

1. 사용자 중심의 공간 설계

공유 오피스를 방문했을 때 가장 눈에 띄는 공간은 ‘라운지’입니다. 출근 시간이나 점심 시간에 간단한 다과를 나누거나, 식사를 하며 동료와 자연스럽게 교류할 수 있는 편안한 공간입니다. 불과 몇 년 전만 해도 일반 사무실에서 이런 공용 라운지를 찾기는 쉽지 않았습니다. 있더라도 회의실에 모이는 수준에 그치는 경우가 많았습니다. 라운지는 구성원들이 부담 없이 모여 유대감을 쌓고, 아이디어를 교환하는 커뮤니케이션 허브로 기능할 수 있습니다.

또한 공유 오피스는 다양한 규모의 회의실을 갖추고 있습니다. 국내 산업 구조가 지식산업 중심으로 재편되면서 논의와 정리가 필요한 업무가 늘었고, 이에 따라 회의실 수요가 커졌습니다. 공유 오피스는 이러한 변화를 반영해 소규모 미팅룸부터 대형 회의실까지 폭넓게 제공합니다. 이 밖에도 1인 업무에 적합한 포커스룸, 넓은 공용 공간의 자유 좌석 등 선택지를 마련해 개인별 업무 스타일에 따라 생산성을 높일 수 있는 환경을 제공합니다.

2. 총무·운영 업무의 아웃소싱

공유 오피스가 제공하는 서비스를 보면, 일반 기업에서는 총무 또는 인사팀이 담당하던 운영 업무가 제휴나 상주 인력 형태로 외주화되어 있는 경우가 많습니다. 예를 들어 탕비실은 단순한 설비가 아니라 휴게 공간과 함께 설계되고, 유지관리와 청소까지 운영 패키지로 제공되는 경우가 일반적입니다. 일반 사무실에서는 휴게 공간을 만들더라도 관리 부담 때문에 최소화하는 경우가 많지만, 공유 오피스는 운영 인력 투입과 외부 서비스를 결합해 공간 관리의 번거로움을 줄입니다.

커피의 경우에도 원두 품질이 좋은 브랜드를 선정해 제공하고, 간식은 스낵바 형태로 상시 운영합니다. 공간 여건이 허락하면 라운지형 휴게 공간을 조성하고, 안마의자나 헬스케어 장비 체험존을 두는 사례도 있습니다. 이런 서비스 기획은 구성원이 ‘업무에 집중할 수 있는 환경’을 만드는 방향으로 설계됩니다.

3. 디지털 경험을 높이는 오피스 앱

공유 오피스는 스타트업과 1인 사업자 등 다양한 사용자가 오가는 만큼, 사용자 관리가 매우 중요한 비즈니스입니다. 이를 위해 다수의 공유 오피스 사업자는 자체 오피스 앱을 개발해 운영합니다. 이러한 앱은 국내 오피스 빌딩에도 적용할 만한 서비스를 다수 탑재하고 있습니다. 앱 하나로 출입 관리, 회의실 예약, 제휴 서비스 이용 등을 간편하게 처리할 수 있습니다.

부동산과 기술의 결합이라는 의미에서, 공유 오피스 사업자는 프롭테크를 가장 ‘실사용’ 단계에서 구현해 온 주체라고 할 수 있습니다. 임차인 역시 오프라인 확인과 반복 절차를 줄이며 시간과 비용을 절감할 수 있습니다. 최근에는 오피스 앱을 통해 근무 공간의 냉난방 온도 조절, 블라인드 제어 등 시설 제어까지 연동하는 사례도 늘고 있습니다. 이는 사용자가 불편함을 느끼는 지점을 파악하고, 기술로 공간 경험의 품질을 개선하려는 흐름으로 볼 수 있습니다.

마무리하며

과거에는 경쟁자로 여겨지던 공유 오피스의 운영 방식을, 최근에는 오피스 빌딩 임대인들이 벤치마킹하는 사례도 늘고 있습니다. 임차인 편의시설을 직접 운영하는 시도는 프라임급 빌딩에서 점점 보편화되는 추세입니다. 실제로 해비치호텔앤리조트는 그랑서울, 센트로폴리스, 그랜드센트럴 등에서 호텔식 컨시어지 서비스를 제공하고 있습니다.

대형 빌딩이 제공하려는 서비스는 수준과 비용에서 차이가 있을 뿐, 궁극적으로는 사용자인 임차인의 편의와 경험을 높이겠다는 목적은 같습니다. 공유 오피스가 선도해 온 라운지, 커뮤니티 공간, 각종 편의 서비스와도 일맥상통합니다.

돌이켜보면 공유 오피스 사업자는 업무 형태 변화와 사용자 니즈를 빠르게 포착해, 이를 공간과 서비스로 구현해 온 플레이어였습니다. 스타트업 특성상 현장에서 빠르게 실험하고 적용하는 방식이 가능했기에, 사용자가 원하는 공간 구성을 더 민첩하게 만들어낼 수 있었던 측면도 있습니다.

국내에서 공유 오피스가 본격적으로 확산된 지 10년이 넘은 지금, 경쟁은 한층 치열해졌고 시장은 또 다른 성장의 변곡점에 서 있는 듯합니다. 앞으로 공유 오피스가 오피스 임대 시장을 어떤 방식으로 한 단계 더 고도화할지, 사업 모델과 운영 방식의 변화를 지켜보는 것도 흥미로운 관전 포인트가 될 것입니다.