23년 12월 첫째 주 매입매각 뉴스를 정리한 뉴스레터 41호입니다.

🌉여의도 하이투자증권빌딩 높은 관심과 구조조정 시작

여의도 하이투자증권빌딩 매각과 관련하여 사이트 투어에 많은 투자자들이 참여했다는 소식입니다. 최근 서울시에서 여의도를 개발하고자 하는 정책이 발표되면서, 여의도 권역의 자산에 대한 기대가 커지고 있기 때문으로 풀이됩니다. 게다가 미래에셋자산운용의 매입 시점이 2011년이었기 때문에 큰 욕심을 내지 않는다면 딜클로징의 가능성도 높아 보이고 어느 정도 매각 차익도 기대할 수 있을 것으로 보입니다.

다만, 따져봐야겠지만 개발원가와 금리가 크게 올라간 현재 상황에서 매입가를 낮추지 못한다면 신축을 하는 게 큰 실익이 없을 수도 있어 보입니다. 오히려 개발보다는 보유하다 사옥으로 활용하려는 임차인 SI들에게 조금 더 매력적인 빌딩이 될 수도 있을 것 같습니다.

투어에 20여 곳이나 참여했다고 전해지지만 그 가운데 진지하게 검토를 하는 곳이 몇 곳이나 될지도 궁금합니다. 상업용 부동산 시장에 Equity가 부족한 것이 드러난 가운데 연말 시점이어서 프로젝트를 검토를 해야만 하는 곳들이 의례적으로 참여한 것일 수도 있을 것 같습니다. 차가운 시장 분위기 때문에 주요 권역의 오피스 빌딩이 흥행 여부를 걱정해야 하는 것이 최근의 현실인 것 같습니다.

다른 곳들도 마찬가지겠지만 여의도 한 편에서는 무서운 소식들도 전해지고 있습니다. 연말이 다가오면서 인력 조정을 한다는 소문들이 하나둘씩 가시화되고 있기 때문입니다. 그래서 요즘은 만나는 분들에게 '안녕하세요?'라고 인사를 드리기도 쉽지 않은 분위기입니다. 자산운용사들의 인력 조정 소식 뿐만 아니라 연말이 되면 들여오는 증권사의 조직 개편 소식이 그 강도가 작년 보다는 더 커진 것 같습니다.

최근 만나 뵙는 여러 자산운용사나 부동산투자회사 그리고 자문사에 계신 분들까지 실적 부진으로 인해 고민이 많은 상황입니다. 개인의 노력으로 돌파구를 찾기 쉽지 않은 상황에서 내년이 더 어려울 것이라는 전망에 연말 분위기가 굉장히 무겁게 느껴지고 있습니다.

🎲 소문난 잔치에 먹을 게 없다? 호텔들이 거래가 쉽지 않은 이유

올해는 코로나라는 단어가 더 이상 사람들에게 공포감을 주지 않게 된 것 같습니다. 그로 인해 자연스럽게 관광시장이 회복되었고, 호텔 자산이 그 기대감을 충족시켜줄 수 있는 투자 자산으로 관심을 받고 있습니다. 이런 흐름에 맞춰 호텔들이 매각을 위해 시장에 계속해서 나오고 있습니다. 한때는 검토조차 할 수 없었던 호텔이었지만 빠른 시간안에 반전이 된 엄청난 변화입니다.

하지만 호텔을 바라보는 투자자들의 관점은 조금 다른 것 같습니다. 보통 호텔은 운영하는 회사가 마스터리스 계약을 하고 신용을 보강하기 위해서 최소보장임대료를 받는 형태가 일반적입니다. 이를 바탕으로 임차인의 신용도가 높다는 것과 현금흐름이 안정적이라는 강점을 통해 투자 상품이 되었습니다.

다만, 최근의 투자 상품들이 임차인의 신용도를 활용한 마스터리스에 대한 신뢰도가 많이 약화되었습니다. 특히, 영화관이나 마트 등이 우량 임차인이라는 점을 강조했었지만 코로나를 겪으면서 임차 기간이 남아있는 가운데 폐점을 하는 사례들이 나오기 시작했습니다. 신용 보강을 위한 장치로서 더 이상 마스터리스도 안정적이지 못하다는 것이 드러나 버린 것입니다.

특히, 호텔 임대차 계약에서 강점으로 작용했던 최소보장임대료도 호텔 운영자들이 이를 피해 갈 수 있는 조항들을 추가하기도 했습니다. 천재지변이나 대유행 질병 등 불가항력의 상황이 발생할 때에는 최소보장임대료를 내지 않는 조건들이 임대차계약 조항에 포함이 되었기 때문입니다. 사스와 메르스 전염병 사태를 거치면서 이러 조항들이 더 강화가 되었습니다.

코로나의 경우 명백한 대유행이었기 때문에 이런 조항이 적용되어 최소보장임대료의 적용을 받지 못하는 사례가 실제로 발생하기도 했었습니다. 앞으로 코로나 같은 대유행이 나타나지 않는다는 보장이 없기 때문에 투자자들 입장에서는 아직도 호텔은 위험한 자산으로 판단을 하는 분위기가 있는 것 같습니다. 대유행의 위험 강도가 어떤 결과를 보여주는지 2년 넘게 경험을 했기 때문에 이를 감내하면서 투자를 할 수 있는 곳들이 아직은 많지 않은 것 같습니다.

사실 올해 호텔 자산들이 시장에 많이 나와있지만 중소형 호텔 정도들이 주로 거래가 완료되었고, 아직 대형 자산들에 대한 소식들은 많이 없습니다. 소문난 잔치에 먹을 게 없는 상황이 될 수도 있을 것으로 보입니다. 그래도 희망적인 것은 K-pop이나 K-beauty 덕분에 해외 관광객들이 방한이 계속해서 늘어나고 있다는 점일 것입니다.

-------------------------------------------------------------------------------------------

23년도 이제 마지막 한장의 달력만을 남겨 두고 있습니다. 시장의 분위기는 차갑지만 항상 상황은 변하기 때문에새로운 기대와 희망을 가지셨으면 좋겠습니다. 연말 송년회와 모임들이 많을텐데 따듯하고 즐거운 이야기 많이 나누시고, 이번 한주도 멋지게 보내시기를 바랍니다.

- 민 성식 드림

News

여의도 하이투자증권빌딩에 몰린 투자자

투어에 20여곳 몰려..12월 7일 입찰

80년대생 임원도 권고사직… 금투업계 구조조정 칼바람

여의도 사옥 매각 미래에셋증권, 깊어지는 고민

주관사 선정 지연, 개발 이익 감안 직접 운용 가능성

베스타스운용, 분당 서현빌딩 2년만에 엑시트 임박

교보자산신탁 조만간 잔금 납입 예정, 차익 140억 전망

애물단지 호텔이 '귀하신 몸' 으로 거듭난 까닭은

키움 인수 추진 '신라스테이 마포' 객실점유율 약 90%

콘래드호텔 서울·신라스테이 서대문·제주 베스트웨스턴

해운대 L7 등 매물로

2300억원 경매 나온 명동 호텔 주인 못 찾아

토요코인호텔 동대구점, 20층 '비지니스 센터' 변신

3년 방치된 건물 시행사에 매각

이달부터 건립 공사 본격화 오피스 형태 내년 8월 준공

이지스운용 '힐튼호텔 개발' 드디어 '탄력'…내년 상반기 착공 목표

힐튼호텔 개발 계획안, 서울시 심의 통과

높이 143m 이하 남산 조망 가능해진다

한투부동산신탁, 두 번째 물류센터 매입 '속도'

이달 국토부서 영업인가 획득

12월 중순 인수 완료 목표

esr켄달스퀘어리츠, 1142억원 들여 이천6물류센터 샀다

KCGI대체운용, 경기도 광주 물류센터 개발 순항

본PF 540억 조달

물류센터 투자 한파서 '성과'

서울 목동 CBS 자리에 뉴미디어 거점 조성···2027년 착공

“방 빼” NC백화점 부산서면점 재계약 불발... 주상복합 들어선다

하남 카카오 데이터센터 매각 '셰어딜'

준공 1년 후 매각→조기 매각

카카오 임대료 1kw당 20만원 '최고 수준’

(총 2회차 클래스)

1회차 : 12월 09일(토) 14:00~17:00 (3시간)

2회차 : 12월 16일(토) 14:00~17:00 (3시간)

상업용 부동산 시장과 관련하여 궁금하신 사항이 있거나

시장 동향에 대해 이야기를 나누고 싶은분이 계시면 신청 부탁드립니다.

제가 하는 오프라인 강의를 듣고 싶으신 분들이 계시면,

위 링크를 클릭하셔서 설문에 답을 해주시면

강의가 개설되기 전에 이메일로 안내를 해드리도록 하겠습니다.

'부동산 직업의 세계와 취업의 모든 것' 부록으로 매년 업데이트하고 있습니다.

24년도 '상업용 부동산 업계 지도'를 받고 싶으신 분들은 신청해 주시면

완료된 이후에 메일로 보내드립니다. 

국내 부동산 펀드와 리츠들이 보유한 자산 리스트를

여러분들과 함께 정리하여 공유하고자 합니다.

많은 참여 부탁드립니다.