🏂 재수생들의 활약, 신논현 케이플라츠와 역삼 아이콘 거래의 의미

최근 강남권역의 중형 빌딩들이 거래 종결 소식이 이어지고 있습니다. 역삼 아이콘은 거래가 완료되었고, 신논현 케이플라츠는 최근 새롭게 매매계약을 체결했습니다.

두 자산의 공통점으로 여러 차례 매각을 하려다 거래가 종결이 되지 않았다는 것과 그럼에도 불구하고 중소형 자산으로 투자자들의 관심이 끊이지 않았다는 점을 들 수 있습니다.

투자 시장 상황이 좋지 않은 가운데 두 자산 모두 어느 정도 가격을 조정하면서 매각이 되었는데, 각 자산의 강점이 있기 때문에 투자자들이 매입을 한 것으로 보입니다.

신논현 케이플라츠는 2,000평 규모의 비교적 소형이지만 신논현역 사거리 대로변에 입지하여 워낙 시인성이 좋기 때문에 실수요자들의 계속적인 매수 문의가 있었던 자산입니다.

신논현 케이플라츠 매수 계약을 한 곳은 결혼 정보 업체 듀오인 것으로 알려졌는데 마케팅이 중요한 회사의 특성을 잘 활용할 수 있는 입지의 자산을 매입한 것으로 보입니다.

아이콘 역삼은 약 6,000평으로 테헤란로 대로변은 아니지만 선릉역에서 가까운 곳에 입지하고 있습니다. 이면이지만 깊지 않은 곳에 있고 삼거리 도로 앞에 위치하여 빌딩의 전면부가 개방감이 큰 강점이 있습니다.

아이콘 역삼은 캡스톤자산운용이 설정한 블라인드 펀드를 통해 투자를 했는데 펀드의 투자자이기도 한 신세계플라퍼티가 1층의 리테일 공간을 어떻게 전략적으로 바꿔나갈지도 궁금합니다.

그리고, 오피스 권역이기도 하지만 후면에 아파트 단지들이 받쳐주고 있어 쾌적한 주변 환경을 유지하고 있어, 주말에 매출이 떨어지는 오피스 빌딩 리테일의 약점을 보완해 줄 수 있지 않을까 하는 생각이 듭니다.

강남권역의 오피스 빌딩들 가운데 테헤란로 주변은 앞으로 큰 공급이 제한적이고, GBC 개발도 시간이 걸릴 것으로 보이기 때문에 가격이 조금 조정이 되더라도 지속적인 업사이드 포텐셜이 남아있기 때문에 투자를 하는 게 유리하다고 판단하여 자산들의 거래가 이뤄지는 것 같습니다.

이런 분위기에 힘입어 최근 상업용 부동산 시장에서 한 번 거래에 실패했던 자산들이 다시 협의를 진행하는 자산들이 조금씩 늘어나고 있습니다. 물론 거래 종결되는 건들은 제한적이지만 투자에 대한 스토리를 이끌어 낼 수 있는 자산들은 다시 주인을 찾을 수 있을 것으로 보입니다.

무엇보다도 매도자들도 조금씩 눈높이를 낮추고 있고 높은 가격을 받는다는 기대보다는 거래가 종결될 수 있는 매수자를 찾는 것에 더 많은 관심을 두는 경향이 커졌습니다.

또, 공사비 상승으로 인해 밸류애드를 전략으로 매입했던 자산들이 다시 매각 시장에 나오고 있고, 그런 전략을 통해 우협이 되었던 자산들도 거래 종결로 이뤄지지 않고 있습니다. 자연스럽게 관심이 기축 빌딩 가운데 우량한 자산들로 향할 수 밖에 없어 보입니다.

앞으로 공사비는 내려갈 일은 없기 때문에 Replacement Cost를 고려하면 비교적 신축급인 자산이나 밸류애드가 완료된 자산들을 매입하는 게 가장 효과적인 투자가 될 것 같습니다.

그런 관점에서 보면 아이콘 역삼은 2017년에 준공되어 경과 연수가 10년이 채 되지 않았고, 신논현 케이플라츠의 경우에는 기존 자산을 수직 증축하여 밸류애드가 완료된 자산입니다.

신규 투자 자금을 모집하기 어려운 환경이 지속되고 있기 때문에 앞으로 이런 신축급 중대형 자산들 가운데 입지가 좋거나 실사용자들의 수요 목적에 부합하는 자산들의 거래가 이어질 것으로 보입니다.