23년 3월 셋째 주 매입매각 뉴스를 정리한 뉴스레터 7호입니다.
이번 주 뉴스에서는 오피스 빌딩 선매입 관련한 내용을 살펴보겠습니다. 최근 실물 거래가 잘 이뤄지지 않는 상황에서 오피스 개발 빌딩 부지들이 시장이 심심치 않게 나오고 있습니다. 하지만 이마저도 거래가 잘되지 않았는데 대부분은 실수요자가 선매입을 해주지 않으면 개발금융이 이뤄지기 어려운 경제 환경이었기 때문입니다.
아래 뉴스에 을지파이낸스센터를 미래에셋에서 투자하고 실제 수요자로서 활용할 예정으로 선매입을 했다는 소식이 있습니다. 아무래도 올해 투자 시장에서는 이렇게 최종 사용자가 정해진 거래들이 주를 이뤄 거래가 될 수 있을 것으로 보입니다.
그리고 비슷한 뉴스로 성수동 오피스의 선매입 MOU 체결 관련 소식입니다. 아직 실사용자에 대한 부분까지는 언급이 없지만, 성수동을 선호하는 실수요자나 임차인들이 많아 거래가 종결을 위해 함께 참여하는 실사용자가 있을 것으로 예상해 볼 수 있습니다.
두 가지 뉴스에서 중요하게 살펴봐야 할 것은 이런 거래가 앞으로 준공되는 자산들에 대한 향후 매각 평단가에 대한 준거가 될 수 있다는 점입니다. 공사기간 2~3년을 감안하면 을지파이낸스센터는 2027년 기준으로 평당 4,150만 원의 거래 수준을 보고 있다는 뜻입니다. 거래가 종결되면 CBD에 진행되고 있는 도심재개발 사업들의 평단가들도 4,000만 원 수준이 될 수 있을 것이라고 예상해 볼 수 있습니다.
CBD의 최근 거래 사례들이 대부분 3,000만 원 중반대이고 3년 뒤에는 물가 상승이나 공사비 원가들을 고려하고, 신축 자산이라는 점을 감안했을 때 평당 4,000만 원이 넘는 수준으로 거래가 이뤄질지에 대한 예측이 있어야 투자가 가능했을 것입니다.
또, 성수동의 거래도 비슷한 측면에서 봤을 때 준공 시점에 평당 3,500만 원이 적정한 원가 수준인지에 대한 판단도 필요합니다. 개발 원가가 그만큼 상승하였기 때문에 그에 맞게 임대료 수준도 상승을 해야 합니다. 이는 아마도 2~3년 뒤에 성수동 시장을 긍정적으로 보는 투자자라면 충분히 긍정적인 시각에서 바라봤을 것입니다. 최근 외국계 투자자들이나 대형 자산운용사들도 성수동을 새로운 권역으로 성장 가능성을 높게 보고 투자를 검토하고 있는 것도 성장 잠재력을 높게 평가했기 때문일 것입니다.
성수동 이마트 부지를 크래프톤이 매입을 하고 앞으로 개발할 것을 고려해 보면 성수동이 단순한 MZ세대들의 핫플레이스로 관심을 받는게 아니라, 새로운 업무 권역으로 성장할 가능성도 있습니다. 미래를 예측하는 일은 어려운 일이지만 과거 구도심을 개발하여 신축 빌딩들이 들어서고 나서 변화한 것들을 돌아보면 성수동의 미래도 이와 비슷한 형태로 성장할 가능성도 있어 보입니다.
미국의 기준 금리 인상의 여파가 실리콘밸리은행의 파산이라는 결과가 생겼고, 이로 인해 무리한 금리 상승은 없을 것으로 예상하는 사람들이 많습니다. 이런 시장 상황에서 국내 오피스 거래들이 하나둘씩 진행되면서 점차 부동산 실물 거래 시장도 안정화가 되었으면 하는 바람입니다.
기관 투자자들이나 해외 투자자들이 비교해 볼 수 있는 실물 자산들의 거래가 활발해지면 대출 비용이나 공사비 원가를 반영한 미래 자산 가격들에 대한 기준 가격들도 설정이 될 수 있을 것이라 보입니다.
어는 덧 겨울이 가고 날씨도 좋아지고 있습니다. 투자를 검토하는 업계의 여러분들에게도 따듯한 봄날이 오기를 기대해 봅니다!!
- 민 성식 드림- | 
