연말이 다가오면서 빌딩 투자 시장에 그래도 제법 많은 거래들이 종결이 되거나 이를 준비하는 자산들이 많아졌습니다. 시기상 신규 투자나 대출 심의가 내년으로 넘어가는 시점이기도 해서 올해 매각이 진행되었던 자산들의 결과들이 어느 정도 정리가 되는 모습입니다.

올해 거래가 종결되었거나 예정인 주요 빌딩들에는 코람코자산신탁 아크플레이스, SRA자산운용 더에셋, 코람코자산운용 NH캐피탈빌딩, 코람코자산운용 익스체인지 서울, NH농협리츠 돈의문 디타워, HL리츠운용 센터플레이스, 누빈자산운용 정동빌딩 등이 있습니다.

이외에도 매각이 진행되고 있는 곳으로 캐피탈랜드 크리스탈스퀘어, DWS자산운용 크레센도, 코람코자산운용 현대차증권빌딩, 이지스자산운용 남산스퀘어 등도 새로운 매수자를 찾기 위해 마케팅을 하고 있거나 입찰을 진행할 예정입니다.

최근 오피스 빌딩 투자 시장에서는 Equity 모집에 어려움을 겪고 있는 와중에 보통주 투자자로 임차인 SI들이 적극적으로 참여하는 거래들이 많이 늘어난 것을 볼 수 있습니다.

대표적으로 돈의문 디타워의 경우 농협리츠운용이 매입을 하였는데, 향후 농협 계열사 등이 사용을 할 목적으로 투자를 한 사례입니다. 이와 유사하게 더에셋도 삼성화재의 실사용 공간이 필요하기 때문인 것으로 두 거래는 유사한 투자 목적이라고 할 수 있습니다.

매각을 진행 중인 크리스탈스퀘어는 LB자산운용이 리드코프를 내세워 입찰에 참여할 예정이고, NH캐피탈빌딩은 인공지능 스타트업인 오케스트가 사옥 용도로 사용하기 위해 보통주에 투자를 하였습니다. 한토신의 우선 매수권 행사로 매각의 향방이 바뀐 코레이트타워 입찰에는 빗썸이 참여하기도 했습니다.

그리고 올해 거래가 종결된 자산들 가운데 SI가 매입한 곳들이 여럿 있습니다. 한화자산운용의 T412는 침구 업체인 알레르망에서 매입하였고, 마스턴투자운용의 센터포인트 강남은 패션기업이 F&F가 준공 전 매입을 하였습니다.

이외에도 미래에셋증권의 미래에셋여의도 사옥은 우리자산운용에서 매입을 했고, 신한리츠운용의 선릉역 위워크타워 보험사 피플라이프의 현진그룹, 그리고 케이리츠투자운용의 신논현 케이플라츠는 결혼정보 회사 듀오가 소유권을 가져가면서 실수요자들의 투자도 꽤 많았습니다.

이렇게 임차인 SI가 펀드나 리츠의 투자자로 참여하면 여러 가지 면에서 장점이 있습니다. 일반적으로 보통주로 투자하기 때문에 Equity 투자 자금의 하방을 받쳐주는 역할을 해서 우선주 투자자 모집을 수월하게 해주기도 합니다. 신용도가 높다면 대출도 유리한 조건으로 받을 수도 있습니다.

무엇보다도 임차인 SI로 참여한다는 것은 투자의 목적도 있겠지만 사옥으로 사용하고자 하는 의도가 더 큰 경우가 많습니다. 그래서 빌딩의 경우에는 임차인으로서 공간을 사용하기 때문에 공실 위험을 줄일 수가 있습니다. 투자 기간 동안 일정 부분에 대한 현금 흐름 확보가 가능하기 때문에 탄탄한 구조를 만들 수 있습니다.

게다가 투자 기간이 종료된 후에 우선 매수권 등을 통해서 매입을 할 수 있기 때문에 투자금에 대한 Exit 방안을 미리 확보한 투자가 되어 투자 안정성이 높아집니다.

나이가 많은 1세대 창업자가 이끄는 기업이나 부동산 투자에 대한 이해도가 낮은 임차인 SI들을 마케팅하다 보면 부동산 소유권에 꼭 본인의 이름이나 법인명으로 등기가 되어야 한다는 생각을 가진 곳들이 꽤 많습니다. 이들에게 부동산 펀드나 리츠로 투자하는 구조에 대한 설명을 하기도 어렵고, 정작 설명하더라도 소유권이 은행이나 신탁사로 되어 있는 것에 대한 거부감을 가지기 일쑤입니다.

그런데 이런 임차인 SI들도 부동산 투자 방식에 대한 관점의 변화가 오고 있는 것 같습니다. 이는 기업 오너들의 세대교체와 젊은 스타트업 대표들의 등장으로 인해 그 변화가 가속화되고 있는 것으로 보입니다. 이들은 투자 자금을 유연하게 활용할 수 있는 부동산 간접투자에 대한 이해도도 높고, 모든 것을 직접 하는 게 아니고 전문 영역인 부동산 분야는 부동산 전문가들과 협업하는 사례에 대해서도 개방적인 태도를 보이고 있습니다.

특히, IT 회사들이 창업을 하면서 직접 부동산을 개발하기도 하고 매입하여 본업 외에 부동산 투자를 하는 사례들도 많아졌습니다. 넥슨, NC소프트, 크래프톤 등이 대표적이라고 할 수 있습니다. 이외에 패션 스타트업인 무신사도 부동산에 다양한 방식으로 투자를 하면서 존재감이 커진 것을 보면 다른 임차인 SI들에게 빌딩 투자에 대한 인식에 어느 정도 영향을 주었을 것이라는 예상을 해볼 수 있습니다.

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올해 부동산 투자 시장을 살펴보면 점점 양극화되어 가는 것 같다는 느낌이 있습니다. 앞서 살펴본 것처럼 대형 자산운용사들은 관계사와 관련 자금들을 활용을 해서 투자를 한 사례들도 많았고, 리츠들의 경우도 대부분 스폰서 리츠로 관계사 자산들의 유동화를 하는 형태의 거래가 많았습니다.

그리고 임차인 SI들을 활용한 거래들도 신용도와 자금력이 높은 곳들과 손을 잡아서 프로젝트를 진행하고 있습니다. 그러다 보니 신생 회사나 기존 중소형 운용사들은 점점 입지가 좁아지는 것 같은 모양세입니다.

이런 상황이 발생하는 것은 아무래도 시장이 위축되어 있다보니 거래되는 자산의 종류도 오피스 빌딩으로 한정되어 있고, 개발 시장 쪽도 막혀있다 보니 유연하게 움직일 수 있는 중소 자산운용사나 투자회사에는 그만큼 기회가 많이 없어진 탓이 아닐까 생각합니다. 금리가 내려간 것을 기점으로 새로운 시도를 할 수 있는 시장 환경이 조성되어 다양한 기회가 있는 시장이 되었으면 좋겠습니다.

올 한 해를 마무리하려면 2달 정도 남았는데 그 안에 더 좋은 소식들이 나오기를 기대해 봅니다.