최근 부동산 채용 시장은 극과 극의 모습을 보이고 있습니다. 한편에서는 추가 채용은커녕 기존 인력을 구조조정하거나 세대교체를 통해 인력을 줄이는 분야가 있습니다.

반면, 다른 한쪽에서는 인력 이동이 활발하고 심지어 인력 부족 현상까지 나타나는 곳도 있습니다. 같은 부동산 시장임에도 불구하고 왜 이러한 극단적인 현상이 발생하고 있는지 그 원인을 살펴보겠습니다.

작년에도 그랬지만 올해도 여지없이 증권사 부동산 PF 관련 부서들에서는 구조조정 이야기가 계속해서 나오고 있습니다. 부동산 PF 시장이 회복되지 못하면서, 대규모 인력을 보유한 회사들을 중심으로 조직 개편과 인력 구조조정이 진행될 것으로 보입니다.

PF 시장의 특성상 부동산 시장 분위기가 좋을 때에는 투자자금을 주선하며 짧은 기간 안에 큰 수익을 낼 수 있습니다. 적은 인원으로도 높은 수익을 창출할 수 있기 때문에 증권사들은 주로 계약직 형태로 인력을 채용하고, 능력에 따라 성과를 배분하는 구조를 운영해 왔습니다. 이로 인해 채용은 비교적 수월하지만, 시장 상황이 악화될 경우 조직 개편 역시 유연하게 이루어지는 것이 증권업계의 특징입니다.

증권사의 부동산 관련 수익 가운데 PF가 차지하는 비중이 큰데, 개발 사업이 당분간 큰 폭으로 반등하며 회복되기는 어렵다는 전망이 일반적이다 보니 추가 채용보다는 인원 감축 기조가 당분간 이어질 가능성이 높아 보입니다.

증권사의 또 다른 수익원으로는 실물 부동산 거래에서 자기자금을 활용해 필요한 자금을 총액 인수한 뒤, 이를 일정 기간에 걸쳐 되파는 셀다운 방식의 금융 주관 업무가 있습니다. 최근 금리가 다소 안정되고 실물 거래도 조금씩 늘어나고는 있지만, 이러한 총액 인수를 수행할 수 있는 증권사는 자본력이 충분한 대형사 위주이며 운용 가능한 자금에도 한계가 있습니다.

무엇보다 총액 인수 거래는 증권사가 선제적으로 리스크를 부담하는 구조이기 때문에, 신용 보강 효과는 있을지언정 부동산 시장이 근본적으로 회복되지 않는다면 지속 가능성에는 한계가 있을 수밖에 없습니다.

올해 실물 부동산 시장에서 크게 이슈가 되었던 것 가운데 하나는 CBD 지역 오피스의 대규모 공급입니다. 전문가들의 의견은 다소 엇갈리지만, 시차의 문제일 뿐 이미 진행 중인 프로젝트들은 결국 시장에 공급될 수밖에 없습니다. 이러한 변화에 가장 민감하고 적극적으로 반응하는 곳이 바로 부동산 자산관리 회사들입니다.

앞서 언급한 증권사가 자금을 중개하는 역할을 한다면, 부동산 자산관리 회사 내 임대·임차 부서는 공간을 중개합니다. 시장에 신규 공급 물량이 늘어나면 이를 필요로 하는 수요 역시 존재할 수밖에 없기 때문에, 선제적으로 임대차 인력을 확충하며 미래의 매출을 준비하는 회사들이 늘어나고 있습니다. 이는 향후 임대차 시장에 활황 사이클이 도래할 것이라는 기대를 반영한 움직임으로 볼 수 있습니다.

이러한 분위기 속에서 삼일회계법인, 뉴마크 등 여러 회사들이 신규 조직을 구성하면서 자산관리 회사 임대 인력들의 이동도 그 어느 때보다 활발해지고 있습니다. 기존 조직에서 팀 단위의 이직이 발생하다 보니, 도미노 현상처럼 추가 채용에 나서는 회사들도 최근 눈에 띄게 증가하고 있습니다.

채용 시장에서 실무자급 인력에 대한 수요가 높아지면서 자연스럽게 처우 수준도 빠르게 상승하고 있습니다. 이제는 팀장급과 실무자급 간 연봉 차이가 크게 나지 않는다는 이야기가 나올 정도로 격차가 줄어들고 있습니다. 인재 확보 경쟁이 치열해지다 보니, 우수한 인력을 영입하기 위해서는 결국 더 나은 조건을 제시할 수밖에 없는 구조가 형성되고 있으며, 이에 따라 전반적인 연봉 수준도 크게 상승하는 모습입니다.

매년 그렇듯 연말이 다가오면서 부동산 회사들의 인사 발령 소식도 하나둘씩 들려오고 있습니다. 공식적으로 외부에 알려지지는 않았지만, 자의 반 타의 반으로 회사를 옮기는 분들에 대한 소문도 점차 늘어나고 있습니다. 개인의 역량을 보다 잘 발휘할 수 있는 환경을 찾기 위해 어느 때보다 분주한 시기이다 보니, 연말 특유의 여유보다는 미래를 고민하는 시간이 되어 버린 듯합니다.

특히 올해는 부동산 업계 전반에서 세대교체의 흐름도 감지됩니다. 한 시대를 이끌어 왔던 분들의 은퇴나 이직 소식이 간간이 들려오고 있으며, 상대적으로 주력 세대의 연령대가 높은 편이었던 부동산 업계에서도 최근에는 40대 중심으로 핵심 인력이 재편되는 모습이 나타나고 있습니다.

2025년은 부동산 회사들에게 침체기를 지나 반등을 준비하는 시간이었던 것 같습니다. 분야별로 이유는 다르지만 인력 이동이 활발하다는 것은 곧 변화가 진행 중이라는 신호이기도 합니다. 변화 속에는 언제나 새로운 기회가 숨어 있습니다. 우리가 부동산 업계에서 일하는 이유 역시 이러한 매력 때문일 것입니다. 다가올 2026년의 기회를 잡기 위해 무엇을 준비해야 할지 고민하며, 의미 있는 연말을 보내시기를 바랍니다.