요즘 새로 짓거나 새롭게 시작하는 개발 프로젝트를 소개할 때면, 'AI 빌딩'이나 '디지털 기술이 접목된 빌딩'이라는 설명이 참 많습니다. 그런데 실제로 빌딩을 운영해 본 자산관리자들의 눈에는 그것이 정말 달라진 것인지, 아니면 그럴듯한 마케팅 문구인지가 어렴풋이 예상해 볼 수 있습니다.

저는 첫 직무를 부동산자산관리(PM)로 시작해, 여의도 IFC와 파크원(Parc1) 같은 오피스 빌딩의 운영·관리 업무를 했던 경험이 있습니다. 그러다 보니 신축 빌딩이나 복합개발 프로젝트를 볼 때면 늘 '운영이나 관리의 관점'으로 먼저 살펴보게 됩니다.

그런 관점에서 관심 있게 살펴본 프로젝트 가운데 하나가 이지스자산운용이 진행하고 있는 힐튼호텔 부지 개발사업인 '이오타 서울'입니다. 오피스, 호텔, 프리미엄 주거로 구성된 연면적 14만 평 규모의 복합개발로, 워낙 큰 사업이라 경제 환경 변수와 PF 이슈가 적지 않았지만 다행히 잘 진행되고 있습니다. 최근 인근 빌딩에 방문한 적이 있는데 공사 차량들이 빈번하게 왕래를 하는 것을 볼 수 있었습니다.

참고로 '이오타(iota)'는 모든 수를 포함하는 통합의 수 '10'을 뜻한다고 합니다. 이지스자산운용의 상품·서비스·플랫폼을 아우르는 마스터 브랜드의 의미를 담은 것이라고 합니다.

최근 CBD 권역 개발 현황 자료를 찾다가 이오타 서울의 홈페이지를 살펴볼 기회가 있었습니다. 아직 준공 전의 마케팅 페이지이긴 하지만, 오피스 운영의 관점에서 눈에 띄는 차별점이 몇 가지 있어 함께 정리해 보려 합니다.

1. AI 에이전트가 빌딩을 운영한다: 사람에 좌우되던 시설관리의 변화

요즘은 어느 분야든 AI가 빠지지 않는데, 이오타 서울도 마찬가지입니다. IoT 센서와 디지털 트윈(현실의 빌딩을 그대로 본뜬 가상 모형)을 활용해 빌딩의 모든 데이터를 실시간으로 모으고, AI 에이전트(AI Agent)가 이를 분석해 운영을 제어하는 개념입니다.

사실 자산관리 업무를 해본 경험이 있는 사람이라면 과연 임차인은 이 기능을 체감할 수 있을까?라는 의문을 가질 수 있습니다. 아마 대부분 느끼지 못할 겁니다. 하지만 빌딩의 건축설비를 실제로 운영하는 시설팀 입장에서는 이야기가 달라질 수 있습니다. 이런 기능이 제대로 제공된다면 빌딩의 특성에 맞춰 훨씬 최적화된 운영이 가능해지기 때문입니다.

그동안 대부분의 빌딩 운영의 질은 시설관리(FM, Facility Management) 인력의 수준과 경험에 크게 좌우되곤 했습니다. AI 에이전트 기반 운영은 이런 부분, 즉 인력을 효율적으로 배치하고 관리하는 방식에 큰 변화를 가져올 수 있을 것이라는 것을 예상해 볼 수 있습니다. 앞으로 시설관리 회사들도 채용 기준에 기술과 디지털 장비 활용 능력을 더해야 할 것으로 보입니다.

2. 빌딩 전용 OS: 출입, 주차, 공간 예약이 하나의 앱으로

이오타 서울에는 빌딩 사용자가 자신이 일하는 공간의 상태와 현황을 직접 확인할 수 있는 빌딩 전용 OS가 제공됩니다. 이를 통해 공조, 환기, 조명 같은 시스템을 직접 제어할 수 있는 환경이 구축됩니다. 나아가 이 OS 안에서 출입, 주차, 각종 공간 예약, 위치 안내까지 하나의 통합 플랫폼으로 해결할 수 있습니다.

그동안 프롭테크(PropTech, 부동산과 기술의 결합) 업계가 빌딩의 여러 불편을 풀어보려 시도해 온 기능들이, 이오타 서울에서 한데 모여 구현되는 셈입니다. 물론 이런 플랫폼의 활용도는 결국 임차인이 얼마나 적극적으로 쓰고 필요성을 느끼느냐에 달려 있습니다. 다만 건축 단계부터 운영을 염두에 두고 빌딩 OS를 설계했다는 점만으로도, 저는 상당히 큰 변화라고 생각했습니다.

3. 16톤 엘리베이터와 임차인 전용 공조: 수익보다 활용도를 택한 설계

이오타 서울에는 최대 16,000kg(16톤)까지 실을 수 있는 엘리베이터가 설치된다고 합니다. 최상층 이벤트 스페이스로 대형 전시물을 직접 운반하기 위한 용도입니다. 덕분에 차량 전시 행사, 제품 쇼케이스, 기술 데모처럼 규모 있는 이벤트를 얼마든지 열 수 있습니다.

입주사가 들어오거나 나갈 때의 인테리어 공사에서도 활용도가 상당히 높을 것으로 보입니다. 또, 공조실 한편에는 입주사가 별도의 실외기를 설치할 수 있는 공간도 마련해 두었습니다. 건물이 기본으로 제공하는 냉난방 외에, 임차인이 임원 공간이나 서버룸, 연구 공간처럼 특별한 관리가 필요한 곳에 자체 공조를 더할 수 있도록 필요한 공간을 설계한 것입니다.

엘리베이터와 냉난방은 오피스 빌딩의 기본 요소입니다. 그런데 이오타 서울은 여기에 실제 운영에서 불편했던 점, 임차인이 아쉬워했던 부분을 설계 단계부터 반영했습니다. 보통 빌딩을 설계할 때는 전용면적을 한 평이라도 더 뽑아 수익을 극대화하려 합니다. 하지만 이곳에서는 '이 공간을 어떻게 하면 임차인이 더 잘 쓸 수 있을까'를 고민한 흔적이 엿보입니다. 결국 비용 효율화를 통한 수익 극대화가 아니라, 임차인의 만족을 높이는 방향으로 인식을 전환한 설계가 반영되었다고 해석해 볼 수 있습니다.

마무리하며

이오타 서울이 성공적으로 자리 잡으려면, 먼저 이 공간을 채워 줄 우량 임차인을 찾아야 할 것입니다. 그리고 이 좋은 하드웨어를 제대로 운영할 수 있는 경험 많은 운영, 관리 인력이 필요할 것입니다. 여기에 충분한 예산과 유연한 업무 환경, 그리고 의사결정자들의 인식까지 뒷받침되어야 합니다.

사실 자산운용사나 부동산투자회사가 운영하는 자산들은 투자자에게 제시한 수익률을 맞추는 일이 우선이다 보니, 좋은 운영 콘텐츠나 관리 방식을 빌딩에 도입하기가 쉽지 않았습니다. 만약 이오타 서울에서 더 나은 공간 경험을 제공하는 자산 운영이 실제로 가능해진다면, 프라임급 빌딩의 기준 자체가 그에 맞춰 달라질 수 있습니다. 결국 이런 새로운 개념의 프로젝트의 등장은 우리나라 상업용 부동산 업계가 한 단계 더 성숙하는 계기가 될 것이라고 생각합니다.

이오타 서울 프로젝트가 잘 진행되어, 홈페이지에서 그리는 것처럼 임차인들에게 멋진 경험을 주는 공간으로 완성되기를 기대합니다.

※ 이 글에 사용된 모든 정보는 이오타 서울 홈페이지(https://iotaseoul.site)를 참고했습니다.