전문 투자자들이 활동하고 있는 상업용 부동산 시장은 그 기능에 따라 투자와 운영 관리가 분리되어 있습니다. 부동산 자산에 투자하는 활동을 하는 Asset Management(AM), 그리고 실질적인 운영과 관리의 위탁업무를 하는 자산관리인 Property Management(PM)로 구분됩니다. 다음으로, 건물의 물리적인 시설들의 관리와 인력 서비스를 제공하는 Facility Management(FM)로 나누어져 각자의 역할을 수행합니다.
이렇게 전문화된 투자와 자산관리를 하는 자산들은 대개 업무 지구에 있는 프라임급 빌딩이나 중대형 빌딩들이 대부분입니다. 반면, 이보다 규모가 작은 중소형 빌딩 시장은 AM이나 PM 같은 영역에 대한 구별이 없고 대개는 FM 관리를 중심으로 자산들이 운영되고 있습니다.
그마저도 전문적인 FM 회사가 많이 없기도 하고 그런 회사들이 제공하는 서비스도 제한적인 경우도 많다 보니 건물의 관리 수준이나 서비스 품질이 떨어지는 경우가 많습니다. 작은 꼬마 빌딩 같은 경우는 비용을 절감하려는 취지에서 직접 관리를 하는 곳들도 종종 있습니다.
일반적으로 건축설비의 규모가 크지 않아 전문적인 관리가 필요 없는 빌딩을 제외하고는 FM 회사를 제대로 선정하고 활용하면 건물 관리를 효율적으로 할 수 있습니다. 이번 글에서는 부동산 시설관리회사를 올바르게 선택한다면 빌딩을 운영하는 데 있어 어떤 점을 개선할 수 있는지 알아보도록 하겠습니다.
1. 시설 점검과 예산 수립
시설관리회사는 건물의 물리적인 현황에 대해 점검하고 이에 대한 검토 의견을 줄 수 있습니다. 건축설비에 대한 전문 지식이 없이는 관리하기 어려운 빌딩의 다양한 시설물들을 점검하고 현황들을 파악하는 능력을 시설관리회사는 갖추고 있습니다.
만약 중소형 빌딩을 매입하고자 한다면 계약하기 전에 시설관리회사들을 통해 건물의 물리적 실사를 받아보면 좋습니다. 일반인들은 놓치기 쉬운 건물의 물리적 하자나 추후 수선해야 할 것들은 없는지 사전에 확인할 수 있습니다. 이런 결과를 토대로 매각가를 조율하는 협상 카드로 활용할 수도 있습니다.
무엇보다 시설관리회사를 통해 사전 점검을 하면 비용에 대한 대략적인 예측이 가능합니다. 즉, 매입 후에 빌딩을 운영하기 위해서는 얼마 정도의 예산이 필요한지 견적도 받을 수 있습니다. 이를 토대로 매입가는 적정한지 그리고 언제쯤 큰 비용이 들어갈지 예측도 해볼 수 있습니다.
2. 인력 채용과 놓치기 쉬운 법정 검사
빌딩을 운영하기 위해서는 자격이나 면허를 갖춘 전문 인력을 채용해야 하는 경우도 있습니다. 이때 시설관리회사를 활용하면 이런 전문 인력의 확보를 수월하게 할 수 있습니다. 건물에 상황에 맞는 인력을 찾고 또 고용 계약 관리를 대신해 주기 때문에 빌딩 운영에 있는 가장 힘든 업무인 인력 채용을 대체할 수 있습니다.
그리고 무엇보다도 놓치기 쉬운 각종 법정 검사나 교육 일정 그리고 정기 점검 등을 일일이 확인하지 않아도 되는 장점이 있습니다. 특히, 신축 빌딩의 경우 모든 것들이 새롭기 때문에 이런 점검 주기들을 놓치기가 일쑤입니다. 이럴 때 시설관리회사가 있다면 안심하고 업무를 처리할 수 있습니다.
준공 이후에 건설사가 준공을 위해 소방 필수인력을 등록해 놓고 이를 임대인에게 제대로 전달하지 않고 인력을 빼는 바람에 공백 기간이 생겨 벌금을 냈던 실제 사례를 FM 회사 대표님을 통해 듣기도 했습니다. 만약, 제대로 된 FM 회사만 미리 선정을 했어도 막을 수 있는 단순한 누락이었던 것이었습니다. 세부적인 법적 지식이나 처리 방법을 모른다면 이를 FM 회사를 통해 처리하는 것이 가장 합리적입니다.
3. 긴급 상황에 대한 대처
중소형 빌딩은 24시간 상주 인력이 없는 경우도 많습니다. 그러다 보니 주말이나 휴일에 일어난 긴급한 사고나 시설물 고장에 대비하기가 어렵습니다. 특히, 여름철 장마나 겨울철 폭설 등의 풍수해 사고를 예방하기 위한 점검 활동이 거의 없는 경우가 많아, 문제가 생긴 이후에 대응해야 하는 일이 빈번합니다.
만약, FM 회사가 있으면 이런 사고를 미연에 예방할 수 있는 서비스를 제공합니다. 상주 인원이 없는 빌딩이더라도 정기적인 점검을 하고 또 기상 예보 등을 살피면서 관리하는 자산의 사고 예방 활동을 위해 패트롤을 돌면서 체크를 합니다.
무엇보다도 사고가 발생해서 긴급 수선이나 공사를 하려 했을 때 관련 유지 보수 업체 등을 통해 신속하게 선조치 할 수 있는 네트워크를 보유하고 있기도 합니다. 또, 이후 관련 비용들이 정상적인 것인지 견적을 비교해 주기 때문에 잘 알지도 못하는 업체를 통해 처리하는 것보다 훨씬 효율적입니다.
4. 하도급 계약 관계의 정리
중소형 빌딩의 관리 방식을 보면 임대인이 다양한 계약을 직접 체결하여 관리하는 일이 많습니다. FM 회사를 통해 계약 관계를 정리하여 하나의 채널로 관리하면 업무가 훨씬 간결해집니다. FM 회사가 분산된 계약을 정리하고 비용을 선집행 한 이후에 임대인에게 한 번에 청구하는 프로세스로 만들면 되기 때문입니다.
부동산은 다양한 유지 보수 계약이나 비용을 처리해야 하는 일들이 많이 발생하는데 이런 것들을 FM 회사들을 통해 처리하는 것이 효과적입니다. 만약, 서비스가 만족스럽지 못한 업체가 있다면 계약 갱신 시점에 변경을 해도 되고, 또 FM 회사가 보유한 협력 업체 들을 통해 경쟁력 있는 곳을 선택할 수도 있습니다.
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간혹 FM 회사를 선택하고 사용하는 게 비용이 더 많이 드는 일이라고 생각하는 경우도 있습니다. 물론 회사이기 때문에 서비스를 제공하는데 그에 상응하는 비용이 포함되어 있을 수밖에 없습니다. 하지만 부동산을 관리하면서 생기는 각종 사고나 비용이 발생하는 것들을 FM 사를 통해 관리하면서 절감되는 비용을 생각하면 장기적으로는 도움이 되는 선택입니다.
만약, 여러분들이 부동산을 보유하고 자산관리를 해야 한다면 위와 같은 서비스를 제공할 수 있는 FM 회사를 기준으로 찾아보시면 도움이 될 것입니다.
