중소형 빌딩들 가운데 업무 지역나 상업지에 있는 자산들은 용도 지역 등의 제한 때문에 대개 이면 도로에 입지하는 경우가 많습니다. 대형 빌딩들은 보통 도로 전면을 차지하고 있다 보니 위치적인 면에서 경쟁력이 떨어질 수밖에 없습니다. 또, 주거 지역의 대로변에 있는 중소형 빌딩이라고 하더라도 입지 외에 규모나 지역적인 장점이 부족하다 보니 임차인을 유치하기 위해서는 추가적인 강점을 확보해야 하는 경우도 많습니다.
보통 중소형 빌딩들은 전문적인 관리를 하지 않는 경우가 많습니다. 그런 점에서는 조금만 생각을 바꾸고 관리 방법에 대해 고민한다면 중소형 빌딩들도 주변 경쟁 빌딩들 사이에서 살아남는 좋은 자산으로 탈바꿈할 수 있습니다.
그러면 중소형 빌딩들이 어떻게 경쟁력을 높일 수 있는지 몇 가지 방법에 대해 제안해 보려고 합니다.
1. 컨셉을 가진 빌딩 만들기.
빌딩도 다 같은 빌딩인 것 같지만 경쟁력이 있는 곳들을 자세히 살펴보면 저마다 특징이 있습니다. 예를 들어, 메디컬 빌딩이라든지 학원이나 교육 시설들로만 구성된 빌딩들이 그런 예입니다. 공간을 찾아야 하는 임차인들에 입장에서 살펴 보면, 내가 과연 이 빌딩에 입주하면 어떤 장점이 있을지 한 번에 떠오르는 컨셉을 갖춘 빌딩이 임차가 더 잘 될 가능성이 높습니다. 경쟁 업체가 입주했다고 볼 수 도 있겠지만 반대로 동종 업체들이 사업을 하기에 장점이 있기 때문에 입주를 했다고도 볼 수 있습니다. 이런 점들을 잘 활용하면 시너지를 낼 수도 있을 것입니다.
물론, 임대인 입장에서는 컨셉을 갖추고 싶지만, 현실적으로 임차인을 골라 받을 상황이 아니기 때문에 어쩔 수 없이 되는대로 받다 보니 임차인의 구성이 백화점식이 되는 경우도 있을 수 있습니다. 하지만 장기적으로 보면 잘못된 임차인이 계속 들락날락하는 것보다 시간이 걸리더라도 시너지를 낼 수 있는 임차인 찾는 것이 효율적입니다.
신도시에 분양된 상가들을 보면 처음에는 반짝 잘 되는 것 같다가 급격하게 쇠락하는 건물들을 보면 임차인 구성이 왜 중요한지 잘 알 수 있습니다. 적어도 단기간만 있다가 나갈 수 있는 불량 임차인이라도 걸러낼 필요는 있습니다.
얼마 전 제가 만난 임대인께서는 근생 시설이 밀집한 곳에 건물이 보유하고 계셨습니다. 이분은 다른 빌딩과는 다르게 업무용으로 사용하고자 하는 임차인만을 입주 시키는 전략으로 건물을 운영하고 있었습니다. 한때는 상권이 번성해서 식음 위주의 임차인들이 번성했지만 지금은 새로운 곳으로 상권이 이동하면서 주변 빌딩들은 공실이 많아진 상태였습니다.
하지만, 업무용 공간으로만 관리를 하던 빌딩 컨셉이 확고하다 보니, 대기업 계열 보험사나 영업 지점을 찾는 임차인들의 꾸준한 수요가 있어 경쟁력을 가질 수 있었습니다. 임대형 건물로 컨셉을 잡고 운영했던 것이 큰 도움이 되었던 사례라고 할 수 있습니다.
2. 관리비는 받아서 관리에 활용한다
중소형 빌딩이 경쟁력이 떨어지는 것은 관리 소홀이 한몫을 하기도 합니다. 보통 임차인으로 부터 임대료와 관리비를 받는 것은 관리비로는 말 그대로 빌딩의 관리를 위해 사용해야 하는 비용인데 이를 제대로 사용하지 않는 빌딩들도 많습니다.
관리비마저 빌딩의 수익으로 생각하는 경향이 있다 보니 제대로 된 서비스를 제공하지 못하게 되고 임차인들은 최소한의 관리만 하는 빌딩에서 특별히 공간 사용에 대한 만족감을 느낄 수 없게 됩니다. 그러다 건물이 낡거나 인근에 신축 빌딩 생기면 다른 빌딩으로 이전하게 되는 주된 요인이 되기도 합니다.
특히, 중소형 빌딩 가운데는 임대인이 비용을 아끼려 직접 관리하는 곳들도 많습니다. 그러다 보니 전문적인 시설 관리 업체에 맡겨 운영하는 빌딩에 비해 관리 상태도 떨어지고 긴급한 상황이나 민원이 발생하는 수선 등의 업무를 제때 처리하지 못하는 일도 많습니다. 그러다 보면 임차인은 불편을 느끼고 관리비로 돈을 내는게 아깝다고 생각하게 됩니다.
관리비는 빌딩을 관리하는데 충분히 사용하는 게 빌딩의 서비스 품질을 높이고 임차인의 장기계약에도 영향을 끼친다는 점을 생각해야 합니다.
3. 빌딩의 외관 관리
빌딩의 외관도 사람의 겉모습처럼 중요합니다. 무릎이 나오고 해진 운동복을 입은 사람보다는 깔끔한 정장을 입은 사람이 더 신뢰가 갈 수밖에 없습니다. 중소형 빌딩들도 관리가 잘 되고 있는 자산인지는 외관에서도 그대로 드러납니다. 자연스럽게 그런 빌딩들이 임차인의 선택을 받을 확률도 높아집니다.
청결하고 관리가 잘 되는 빌딩들은 정기적으로 외벽 청소를 하기도 하고, 시간이 흘러 외관이 낡아 보인다면 도색이나 보수를 통해 이를 보완하기도 합니다. 특히, 창이 많은 건물이나 통창 등으로 만들어진 건물은 주기적으로 청소를 해줄 필요가 있습니다. 건물의 외관은 물론 임차인들도 쾌적하게 근무를 할 수 있는 환경을 만들어 줄 수 있기 때문입니다.
특히, 임차인들의 간판 관리도 중요합니다. 무분별하게 간판을 달고 나면 관리도 잘되지 않고 건물 이미지에도 좋지 않은 영향을 줄 수 있습니다. 가능하다면 건물에 간판을 다는 기준이나 원칙 등을 임대차계약 전에 설명하고 이에 맞게 부착할 수 있도록 유도하는 것도 건물 이미지를 관리하는데 큰 도움이 될 수 있습니다.
4. 직원들의 서비스 마인드 키우기
중소형 빌딩도 어느 정도 규모가 있으면 관리하는 인력이 필요합니다. 대개, 로비의 보안 업무나 주차 관리, 미화 정도의 필수 근무자가 있어야 합니다. 빌딩의 분위기를 만드는데는 근무하시는 분들의 태도나 서비스 마인드도 큰 영향을 줄 수 있습니다.
가끔 관리가 잘 안되는 중소형 빌딩의 로비 가보면 로비 한편에 데스크 공간에서 나이 든 소장님이 TV를 보거나 라디오를 듣고 있는 것을 볼 수 있습니다.
누가 들어오거나 말거나 그냥 시간만 때우는 식으로 앉아 계시다가 건물주나 관계자가 나타나면 나와서 인사를 할 것 같은 식으로 근무를 하고 있습니다. 또, 주차장에서는 차가 들어오거나 말거나 신경도 쓰지 않고 길을 물어보면 퉁명스럽게 대답하는 직원들을 마주하는 경우가 종종 있습니다.
반면, 로비에 들어서면 친절하게 인사를 하는 보안 근무자가 있고, 주차장에서 차가 들어올 때 안전하게 유도를 해주는 주차 직원이 있는 곳도 있습니다. 이런 빌딩은 방문자나 임차인의 눈에는 내가 빌딩을 사용하는 데 있어 서비스를 받고 있다는 느낌을 갖게 됩니다. 작은 행동이나 배려지만 빌딩의 경쟁력에는 큰 차이를 줄 수 있습니다.
빌딩도 임차인에게 서비스와 용역을 제공하는 하나의 상품이라고 생각해야 합니다. 사소한 것이지만 큰 비용이 들지 않고도 제품의 가치를 높일 수 있는 방법이 서비스 마인드를 직원들에게 교육시키고 이를 실천하게 하는 것입니다.
5. 전문가를 활용하여 마케팅하기
가끔 길을 지나다 보면 임대인이 직접 마케팅을 한다고 현수막을 걸어놓은 빌딩을 볼 수 있습니다. 게다가, 이런 수요가 있는 상권은 아닌데 임대인이 임차하고 싶어 하는 임차인의 업종을 적어놓기도 합니다. 그런 빌딩들 가운데는 오랜 기간 공실로 남아있는 곳도 많이 있습니다.
중소형 빌딩의 경우 대개 임대 마케팅이 제한적인 경우가 많습니다. 이면 도로에 있는 빌딩들의 마케팅은 대로변이나 입지가 좋은 곳에 비해 중개인들도 관심을 갖지 않을 가능성이 높습니다. 왜냐하면, 같은 시간이면 더 효과적으로 수익을 낼 수 있는 자산들부터 마케팅을 하기 때문입니다. 어쩔 수 없이 임대 마케팅에서 우선 순위에서 밀릴 수 밖에 없습니다.
그런 상황에서 중개 보수를 아끼겠다고 직접 임대 현수막을 걸어놓은 이면의 빌딩들은 지나다니는 사람이거나 우연히 그 현수막을 본 사람들만 연락을 할 수밖에 없습니다. 당연히 마케팅 범위가 줄어들 수밖에 없고, 게다가 내가 원하는 임차인만 받겠다고 적어놓으면 계약 확률이 떨어질 수밖에 없습니다.
임대 마케팅이 잘 되지 못하는 곳에 입지해 있다면 해당 분야의 마케팅을 잘 하는 중개인들을 활용하고, 성과가 발생하면 더 많은 인센티브를 제공하는 등의 방식으로 빨리 공실을 해결하는 게 중소형 빌딩에는 훨씬 좋은 선택이 될 수 있다는 것을 알아야 합니다. 입지가 좋거나 공실이 오래 가더라도 큰 문제가 없는 임대인이 아니라면 인근 지역의 중개사들을 활용한 마케팅에 더 신경을 써야 합니다.
