우리나라처럼 사용 가능한 토지가 많지 않고, 또 수도권에 모든 인프라와 인구가 많이 몰려있는 곳에서 부동산이 적합하게 사용되지 못하는 것은 큰 낭비입니다. 그런 점에서 용도변경을 통해 필요한 곳에 적정한 수요처를 찾아 부동산을 되살리는 역할을 하는 점에서는 긍정적인 측면이 있다고 생각합니다.

반면, 물류 산업의 사례를 보면 개발회사들의 무분별한 진입으로 인해 과도한 공급으로 인해 어쩔 수 없는 용도 변경을 하는 것들도 있습니다. 애초에 잘못된 시작이 결과적으로 큰 사회적인 비용 낭비가 돼버렸습니다. 개발 이익을 극대화하기 위해 저온 물류의 비율을 늘렸던 것이 독이 되어 개발 사업이 망가지고 결국 준공 전 또는 이후에 상온으로 변경하는 악순환으로 이어지게 된 것입니다.

그리고 예상치 못한 환경의 변화로 인한 것들도 있습니다. 호텔 산업에서는 코로나라는 경험해 보지 않은 대유행으로 인해 호텔의 활용도가 감소하여 오피스로 변경을 하는 프로젝트들이 늘어나게 되었습니다. 하지만, 시간이 흘러 코로나가 지나고 K-컬처의 힘으로 국내 관광 시장이 급속도로 회복되면서 호텔 산업은 호황을 맞는 상황으로 바뀌었습니다. 오히려 호텔 공급이 부족한 시장이 되어 버렸습니다.

부동산은 아무래도 다른 산업에 비해 공급 속도가 느리다 보니 오히려 전화위복이 된 경우도 있었습니다. 아벤트리호텔 종로는 코로나로 인해 오피스로 변경하려던 계획이었습니다. 그런데, 금리 상승으로 어려움을 겪으면서 제대로 진행되지 못했고 매각을 하려다 오히려 시간이 지나 호텔로 쓰는 게 더 나은 상황이 되어 기존 오피스로의 변경 계획이 철회되기도 했습니다.

용도 변경이나 리모델링은 멸실하고 신축하는 것에 비해 시간과 비용을 아낄 수 있지만 아무래도 한계가 있을 수밖에 없습니다. 원래 계획하고 사용하려던 목적으로 건축되다 보니 이를 바꾸는 데에는 여러 가지 제약이 있을 수밖에 없습니다. 예를 들어, 빌딩의 층고나 엘리베이터의 개수나 위치 같은 구조적인 측면, 건축 설비의 활용, 주차장 면수의 확보 등의 이유로 인해 새로운 용도로 바꾸더라도 처음 설계한 것처럼 따라가는데 아무래도 한계가 있을 수 있습니다.

새로 짓는 것보다는 제한적인 요소들이 있는데 투입된 공사비가 있다 보니 사업적인 성과를 내고 투자한 비용을 회수를 하려면 보통 기존 보다 높은 임대료를 받아야 합니다. 그런데 요즘은 기존 건물들의 스펙이 워낙 좋다 보니 사용자들의 눈높이가 많이 높아져 있습니다.

그래서 외관을 바꾸고 인테리어에 힘을 주는 것만으로 임대료를 더 높게 받기는 점점 어려워지고 있습니다. 결국, 용도 변경이 성공하려면 이런 약점들을 충분히 극복할 만한 입지적인 장점이 있거나 특별한 수요가 있는 자산을 선택해야 그나마 성공할 수 있습니다. 어떤 면에서는 신축보다 훨씬 난이도가 있는 게 용도변경이나 리모델링 프로젝트라고 할 수 있습니다.

용도 변경하는 자산들을 살펴보면서 부동산 산업에서 특히 개발을 하는 역할을 하고 있다면 사명감을 가지고 일해야 할 것 같다는 생각을 하게 합니다. 단순히, 사업적 이익만을 내기 위한 프로젝트를 진행하다가 부동산이 잘못 공급되면 사회적으로 낭비되는 비용이나 시간이 그만큼 크기 때문입니다. 무엇보다 부동산은 필수재이기 때문에 다른 산업 분야에 비해 사회적으로 주는 영향력이 크다는 것을 생각해야 할 것 같습니다.

예전에 제가 만났던 부동산업계 분께서는 여의도에 개발되는 레지던스에 대해 불편한 감정을 갖고 있었습니다. 여의도는 금융특구로서 전통적으로 금융회사들이 많고, 여의도 증권가 골목은 그런 빌딩들이 모여 있는 곳인데 그 중간에 주거 부동산을 개발하는 것이 과연 맞는 것인지에 대한 그분의 개인적인 의견이었습니다.

부동산을 개발하는 사업적인 관점에서 맞는 의사 선택일 수도 있겠지만 금융지구로서의 갖는 특색과는 어울리지 않는다는 것이었습니다. 부동산업계에서 일을 하는 사람으로서 한 번쯤 생각해 봐야 할 질문인 것 같아서 한동안 머릿속을 떠나지 않았던 기억으로 남아있습니다.

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아마도 그때는 맞고 지금은 틀리기 때문에 부동산 자산들도 용도 변경도 이뤄지는 것이겠지만, 개발계획을 수립할 때 장기적인 안목으로 과거의 사례들을 살펴보면 그 시행착오를 조금이나마 줄일 수 있을 것입니다. 위에 소개해 드린 용도 변경 사례들이 상업용 부동산 업계에 있는 분들에게 좋은 판단을 할 수 있는 밑거름이 되기를 바라봅니다.