얼마 전 2024년도 35회 공인중개사 시험의 합격자 발표를 했습니다. 한때 이 시험은 국민 자격증 또는 국민 고시라고 불리던 시절이 있었습니다. 하지만 최근 전반적인 부동산 거래 시장의 침체와 정치 불안 등으로 인해 황금기를 누렸던 공인중개사에 대한 관심도가 이제는 점점 하락하고 있습니다.
부동산 거래 시장에 영향을 주는 요소들 가운데 많은 것들이 있겠지만 그 가운데 금리가 중요한 지표가 될 것입니다. 그렇다면 금리 변동과 공인중개사의 합격률이 어떤 관계가 있을 것입니다. 그래서 몇 가지 정보를 수집해서 어떤 연관성이 있는지 한 번 분석해 보도록 하겠습니다.
어쩌면 당연한 결과를 예상할 수도 있겠지만 공인중개사 자격증과 관련 있는 업계에 종사하시는 분들이 이런 정보들을 활용하여 미래를 대비하는 것도 의미가 있을 것 같습니다.
금리와 공인중개사 합격률의 관계 외에 추가로 지금까지 공인중개사 시험이 35회차까지 오는 가운데 흥미로운 데이터들도 몇 개 있어서 이를 간략하게 정리해 봤습니다.
1. 금리 변동과 공인중개사 응시자 수의 상관관계
최근 공인중개사 응시생 수와 합격자 수를 살펴보면 2021년 약 40만 명이 접수를 하였고, 합격자 수도 6천 6백명 수준으로 최고치를 찍었습니다. 그 뒤로는 응시자 수는 계속해서 하락세를 보이고 있고, 2024년 35회 시험은 최고치 대비 약 절반 수준인 21만 명이 시험 접수를 했고, 합격자 수도 그 절반 수준 이하였습니다.
그리고 한국은행의 금리와 접수자 수의 관계를 살펴보면, 2011년 3.25%이던 금리가 지속적으로 내려가면서 2020~2021년 0.5%~1%로 최저 금리를 유지하는 시기까지 응시자 수도 함께 상승하는 것을 볼 수 있습니다. 반대로 이후 금리가 상승하면서 접수자 수도 따라서 줄어들고 있는 패턴을 확인할 수 있습니다.
* 2011년 이후 2차 시험제도로 변경된 이후의 접수자 수와 응시자 수, 합격자 수, 합격률 등의 통계는 1,2차 시험을 합한 것으로 계산하였음.
*데이터출처 : 한국부동산원, 국토교통 통계누리 등
금리가 상승하면 매수자들이 대출이 부담이 되기 때문에 당연히 부동산 거래량은 감소하기 때문에 공인중개사의 수입도 줄어들어 그 인기가 사그라들 수밖에 없습니다. 결론적으로 공인중개사 시험은 금리에 큰 영향을 받는다는 것을 알 수 있습니다.
위 도표를 보면 금리가 가장 낮았던 2020년도에 전국주택거래량이 가장 많았던 것을 볼 수 있습니다. 그리고 당연한 결과이겠지만 등록 공인중개사 1인당 거래 건수도 18건으로 최고치를 찍고 그 뒤로는 하향 추세로 급감하는 것을 볼 수 있습니다. 공인중개사가 매출을 내는게 점점 어려워 지고 있는 것을 데이터에서도 확인할 수 있습니다.
2. 최고 합격률 38%와 최저 합격률 1%의 간극
국민 자격증에서 국민 고시라고 별명이 바뀌기까지 합격률에도 큰 편차가 있던 것을 볼 수 있습니다. 국민 고시라고 불리는 것은 최근 들어 시험이 점점 어려워져서 합격률이 많이 낮아지고 있기 때문입니다.
1~2차 시험의 평균 합격률은 최근 대체적으로 20% 내외를 유지하고 있습니다. 최근 5년간 1차 시험의 합격률은 약 15%~20% 내외이고, 2차 시험의 합격률은 약 20~30% 내외에서 형성되고 있습니다.
그리고 어떤 자격증 시험이든 1회 때 따는 게 가장 유리하다는 것도 통계를 통해 볼 수 있습니다. 1회 시험은 무려 38%의 합격률을 보여줬고, 이는 앞으로도 바뀌지 않을 수치입니다. 그리고 차례로 이어지는 2~3회 시험의 합격률은 말 그대로 폭락하고 있는 것을 볼 수 있습니다.
재미있는 것은 2005년도 15회차 시험입니다. 역대급으로 시험이 어렵게 출제가 되면서 합격률이 1%라는 황당한 수치가 나왔고, 응시자들의 반발로 재시험을 치르는 해프닝까지 있었습니다. 그런 노력(?)의 결과로 합격률은 35%까지 올라가면서 1회차 이후 가장 높은 합격률을 기록하게 됩니다.
3. 마음은 하고 싶지만 몸이 잘 따르지 않는 자격증
공인중개사 자격증은 제2의 인생을 준비하는 직장인들이 가장 많이 준비하는 것 중에 하나입니다. 부동산 중개를 통해 고소득을 올릴 수 있고, 창업을 하는데 진입장벽이 크지 않기 때문입니다. 또, 시간이 자유롭고 깔끔하게 옷을 입으면서 사무직처럼 일할 수 있는 것도 선호하는 이유 중에 하나이기도 합니다.
사실 쉽게 준비할 수 있으면 또 포기하는 것도 그만큼 쉽습니다. 공인중개사 자격증은 대부분 직장인들이 많이 준비를 하는데 마음은 하고 싶지만 몸이 잘 따르지 않는 문제가 생깁니다. 과목수도 많고 외워야 할 것들이 많은데 주경야독을 이어가서 시험장까지 몸을 이끌고 갈 수 있는 의지력이 있는 사람은 많지 않습니다. 결국 그런 게으름에 돈을 버는 것은 공인중개사 시험 학원과 교재를 만드는 출판사였습니다.
이런 결과는 통계에도 정확히 나타나고 있습니다. 응시율이 1~2차를 합치면 70% 수준입니다. 시험 접수자 가운데 3명 중 1명 꼴로 시험장에 가지 않는 것입니다. 시험을 응시하는 것 자체가 굉장히 난이도(?)가 있는 시험이라는 것을 알 수 있습니다.
그리고 역대 최저 응시율을 보이고 있는 시기를 보면 2007년에서 2010년 사이로 접수자의 절반 정도 인원만이 시험을 봤습니다. 이때는 미국에서 서브프라임 모기지 사태가 일어났던 때로 부동산 시장이 차갑게 얼어붙었던 시기와 겹치는 것을 확인할 수 있습니다.
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데이터를 살펴보면서 공인중개사 시험의 관심도가 경제 상황에 따라서 변하는 것을 알 수 있었습니다. 어떤 곳이든 수요와 공급에 따라 경쟁이 치열해지면 시장 논리에 따라 적정한 수를 유지하게 끔 될 것입니다. 공인중개사 시장도 아마 비슷한 상황에 접어들 것으로 예상됩니다.
공인중개사들의 입장에서 2025년 부동산 시장 전망은 그렇게 긍정적으로 보기는 어려울 것 같습니다. 등록 공인중개사가 줄어들고 있기는 하지만 주택 거래량 감소 폭보다는 적기 때문입니다. 개인들 간의 직접 부동산 거래를 하는 플랫폼도 증가하였고 반값 중개를 표방하는 에이전트들도 많아졌습니다.
요즘은 공인중개사를 창업한다고 하더라도 물건 확보를 위한 마케팅을 해야 하는 비용도 많이 필요합니다. 부동산도 온라인 마케팅 시장이 활성화돼서 예전처럼 걸어들어온 손님과 거래가 성사되는 일도 적기 때문입니다. 따라서 그에 맞는 온라인 마케팅도 학습해야 하고 자격증 취득 이외에도 해야 할 일들이 더 많아졌습니다.
이제는 공인중개사가 취득 난이도나 수익 측면에서 봤을 때 국민 자격증이라는 말을 하는 것이 무색해졌습니다. 만약 공인중개사 자격증 취득에 관심을 가진 분들이라면 이런 상황들을 면밀하게 살펴보고 준비를 하셨으면 좋겠습니다.
