2025년 새해가 시작된 지 벌써 2달이 다 되어가지만, 여러 가지로 좋지 못한 뉴스들이 많이 전해지고 있습니다. 그런 소식 가운데에 빠짐없이 등장하는 단어가 ‘고물가’와 ‘소비침체’라는 것입니다.

부동산 산업 섹터에서 특히 오피스 빌딩 시장은 산업 전반의 경기와 밀접하게 연관되어 있다 보니 그 영향이 곧바로 전해져 오는 것 같습니다. 공실이 증가하고 있다는 이야기가 심심치 않게 나오고 있고, 확장하겠다는 곳보다는 비용을 절감하겠다고 하는 기업들이 더 많아지는 듯합니다. 그러다 보니 시장도 조금씩 협상의 우위를 가진 주체가 바뀌고 있습니다.

부동산 시장은 수요와 공급에 따라 공급이 부족하면 임대인 우위 시장으로 변하기도 하고, 반대로 공급이 증가하면 임차인 우위 시장으로 바뀌기도 합니다.

요즘 시장의 상황들을 보면 오피스 빌딩 시장이 점점 임차인 우위 시장으로 변하고 있다는 신호들이 여러 곳에서 나타나고 있습니다. 최근의 상업용 부동산 시장에서 일어나는 일들을 살펴보고, 어떤 신호들이 임차인 우위 시장으로 만들어 가고 있는지 알아보도록 하겠습니다.

직장인들 사이에서 느끼는 체감 물가는 점심 식사 가격에서 확인할 수 있습니다. 실제로 만 원을 가지고 한 끼를 먹는 일이 어려워진지 오래전입니다. 하루가 다르게 오르는 물가 때문에 소비 심리가 얼어붙고 이는 소비침체의 장기화로 이어질 것이라고 예상하는 전문가들이 많습니다.

아무래도 가장 민감하게 반응하는 곳이 명품이나 백화점 업계인데 코로나 팬데믹에도 굳건히 버티며 호황을 누렸지만 최근 들어 성장세가 하락하고 있어 사업 구조를 조정하기 시작했다는 소식들도 있습니다.

이와 함께 오피스 빌딩을 사용하는 기업들의 임차 수요도 감소하는 추세가 역력합니다. 현업에서 활동하고 있는 오피스 빌딩 전문 임대 에이전트들의 말을 빌리면, 대다수의 기업들이 이전 검토에 소극적이거나 검토를 했다가 철회하는 경우도 많아졌다고 합니다. 아무래도 소비 침체와 경제 여건이 불안정한 상황 속에서는 기업들도 비용 절감을 통해 생존하는 것에 우선을 둘 수밖에 없기 때문일 것입니다.

한편 최근 부동산 시장에서는 ‘플라이투퀄러티(Flight to Quality)’라는 용어로 더 좋은 자산에 투자를 선호하는 현상에 주목을 받기도 했습니다. 빌딩 시장에도 양극화 현상이 심해지면서 투자할 수 있는 자산을 선별하는 기준으로 관심을 받았습니다. 하지만 이런 자산을 사용해 줄 임차인들의 수가 충분하지 않거나 이전하는 수요가 부족하다면 이론적인 용어에 지나지 않을 것 같다는 생각도 듭니다.

그리고, 아이러니하게도 대형 공급 때문에 우려가 있었던 마곡은 오히려 이런 소비 침체와 고물가 덕에 프로젝트가 반사이익을 본 것이라고도 할 수 있습니다. 이제는 '플라이투프라이스(Flight to Price)'라는 용어를 새로 만드는 게 좋을 것 같습니다. 가격 경쟁력이 있는 빌딩으로 이전하는 임차인들이 늘어나는 시장이 되고 있습니다. 그런 자산을 적정한 가격을 주고 투자하는 게 안전한 방법이라고 여겨집니다.

핵심 권역에 있는 프라임 빌딩들 중에는 하나둘씩 장기 계약이 종료되는 대형 임차인들이 있습니다. 이들 가운데 몇몇 외국계 회사나 대형 임차인들이 이전을 검토한다는 소식들도 있습니다.

시장이 임차인 우위 시장으로 바뀌는 시그널은 공급량에 대한 예측을 통해 확인할 수도 있습니다. 공급이 늘면 임대료 상승 추세가 꺾이고, 그 뒤를 이어 공실이 증가하게 됩니다. 그러면서 임차인에게 제공하는 혜택들도 점차 늘어나게 됩니다.

상업용 부동산에서 활용하는 방법 중에는 임대료를 무상 제공하는 Rent Free, 인테리어 공사대금을 지원하는 Tenant Allowance 등의 방법이 있습니다. 코로나 이후 반짝 임대인 우위 시장이 되면서 임대료가 상승하던 추세는 점차 꺾이기 시작했고, 공실도 조금씩 증가를 하면서 이런 조건들이 임차인들에게 더 많이 제공하기 시작했다면 임차인 우위 시장으로 바뀌는 전조라고 볼 수 있습니다.

특히, 수요의 감소도 문제이지만 공급의 증가는 임차인 시장으로의 전환에 더 큰 임팩트를 줄 수 있습니다. 1~2년 전부터 CBD 지역의 대형 오피스들의 공급에 대한 우려들도 하나둘씩 현실화되면서 공급폭탄에 대비해야 시기가 되었습니다.

도심에서 가장 빠르게 진행되고 있는 공평 15,16지구 도시환경정비사업은 선매각을 진행하고 있는데 연면적 약 43,000평에 달하는 대형 면적으로 내년 준공을 앞두고 있습니다. 과거처럼 그래도 지어놓으면 임대가 된다는 공식이 통할 수 있을지 CBD의 첫 번째 사례가 어떻게 시장을 헤쳐나갈 수 있는지 잘 지켜봐야 할 것입니다.

보통, 대형 오피스 빌딩들은 마케팅을 하는 명목 임대료는 낮추지 않고 Rent Free를 더 많이 제공하는 방식을 사용하기 때문에 임차인들이 이전한 이후에 계약 조건들이 지표에 반영될 것입니다. 그렇게 시간이 지나다 보면 실질 임대료는 점점 낮아질 것으로 예상이 됩니다.

이런 임차인들의 혜택이 증가되면 비용을 절감하고자 하는 임차인들의 이전도 수반됩니다. 돈의문 D타워에 입주하고 있던 DL이앤씨는 도심이 아닌 마곡지구의 원그로브로 본사를 이전하기 하는 것이 대표적인 사례라고 할 수 있습니다. 또, 도심 주변의 프라임 오피스 중심에 주로 임차를 하고 있는 SK그룹 계열사들도 최근에 준공된 충무로 15빌딩으로 이전하거나 양평동에 개발되는 신축 빌딩으로 이전을 계획하고 있습니다.

부동산 시장이 어려운 가운데 리테일 임차인들 중에는 오히려 호황을 누리는 곳들도 있습니다. 바로 저가 전략으로 소비자들의 마음을 사고 있는 임차인들이 대표적이라고 할 수 있습니다. 어떤 임차인들인지 살펴보겠습니다.

대표적으로 다이소가 있습니다. 다이소는 이제는 주변 어느 곳에 가도 볼 수 있는 임차인이 되었고, 입점 조건들 때문에 대형 공실을 해결해 주는 앵커테넌트로 자리 잡은 지 오래입니다.

그렇게 조용히 시장에 침투하더니, 2024년도 기준으로 매출이 4조 원이 넘어설 것이라는 전망입니다. 이 수치를 대형 백화점들과 비교를 해보면 어느 정도 매출인지 감이 올 수 있습니다. 2024년도 국내 백화점 가운데 1위인 신세계백화점 강남점이 약 3조 2천억 원, 두 번째가 롯데백화점 잠실점은 약 3조 정도인데, 박리다매 제품으로 엄청난 매출을 만들고 있는 것을 알 수 있습니다.

또, 코로나 팬데믹 이후 해외여행객들이 국내로 많이 들어오는 가운데 K 뷰티의 힘으로 올리브영이 리테일 시장에서 독주를 하고 있습니다. 명동에 가보면 올리브영의 파워를 직접 느낄 수 있습니다. 매장이 한 블럭만 지나도 보이는 것을 떠나 그 안에서 구매를 하는 사람들로 북적이는 모습을 볼 수 있습니다. 이런 대세에 힘입어 미국에 첫 오프라인 매장을 낸다는 소식도 있습니다. 올리브영이 이제는 해외 소비자들에게 면세점보다 더 인기가 많은 곳으로 변모하고 있습니다.

그리고, 몇 년 전 불매운동으로 폐점하는 점포도 있을 정도로 타격을 받았던 유니클로도 완전히 회복된 것을 볼 수 있습니다. 합리적인 가격에 가성비 좋은 제품을 판매하기 때문에 고물가 상황에서 SPA 브랜드들도 다시 주목을 받고 있습니다.

온라인 시장에서도 비슷한 상황이 펼쳐지고 있습니다. 제품 품질이나 카피 제품에 대한 논란도 있었지만 알리익스프레스나 테무 같은 저가 상품을 파는 온라인 플랫폼도 인지도를 높여가며 빠르게 자리를 잡아가고 있습니다.

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2025년도가 새로 시작되면서 금리 인하와 금리 변동성이 안정화되면서 시장이 회복되기를 기대했었습니다. 하지만 경기 침체와 정치적 이슈들로 인해 상업용 부동산 시장이 활기를 찾는 데는 다소 시간이 더 걸릴 것으로 보입니다.

물론, 부동산 시장이 어렵다고 생각할 수도 있지만 사람들의 소비하는 방식이 변하는 것이라는 생각을 가지고 새로운 시각에서 접근할 필요도 있어 보입니다. 경기 침체가 과거와는 똑같은 방식으로는 살아남기가 어렵다는 시그널이라고 여기면서 새로운 접근이나 시도를 하는 계기로 만들어 가면 좋을 것 같습니다.