상업용 부동산 시장에서 최근 건설사의 잇따른 부도 소식에 이어 반갑지 않은 뉴스들이 계속해서 이어지고 있습니다. 얼마 전 홈플러스가 기업회생절차를 신청하면서 부동산 자산운용업계에도 풀어야 할 숙제가 하나 더 늘어났습니다.

왜냐하면 홈플러스가 입점을 하고 있거나 물품 보관을 위해 사용하고 있는 공간들을 기반으로 투자 상품들이 여럿 만들어져 있기 때문입니다. 홈플러스가 대형 임차인이기도 하고, 또 물류센터를 사용하고 있다 보니 이를 기반으로 한 투자가 많이 이뤄진 상태입니다.

사실, 홈플러스에 대한 우려는 부동산 업계에서는 이미 공공연하게 논의되고 있기는 했었지만 이제는 공론화된 주제가 되어버렸습니다. 오늘은 홈플러스가 어떻게 현재의 상황까지 오게 되었는지 간략하게 살펴보도록 하겠습니다.

홈플러스는 1997년 삼성물산 유통부문에서 시작되어, 1999년 영국 유통 업체 테스코에 경영권과 지분을 매각하며 합작법인 형태로 재출범했습니다. 이후 테스코는 삼성물산의 잔여 지분을 모두 인수하여 홈플러스를 완전 자회사로 편입했습니다. 그러다 테스코의 경영이 어려워지면서 이를 매각하기에 이르렀습니다.

2015년, 사모펀드 MBK파트너스가 홈플러스를 7조 2천억 원에 인수했습니다. 그러나 인수 후 실적 부진과 자금난으로 인해 2025년 3월 4일 기업회생절차를 신청하게 된 것입니다.

홈플러스의 시작은 앞서 설명한 것처럼 부동산 업계에서 선호하는 우량 임차인이었습니다. 배경이 탄탄한 대기업에서 사업을 시작하였고, 창고형 할인 매장의 유행과 더불어 대형 면적을 사용하는 훌륭한 임차인이었습니다. 이런 환경 속에서 부동산 자산운용사들은 이를 바탕으로 부동산 투자 상품을 만들기 시작했습니다.

그 당시만 해도 주요 요지에 공격적으로 출점하는 점포를 활용하여 그곳에서 발생하는 임차수익을 바탕으로 배당을 줄 수 있는 구조의 부동산 투자 상품이 업계에서는 유행처럼 번지기 시작했습니다. 게다가 임차인의 신용도마저 좋다 보니 그 당시만 해도 최고의 투자 상품으로 각광을 받았습니다. 그러던 임차인이 30년도 체 되지 못한 상황에서 애물단지 임차인으로 전락하게 된 것입니다.

부동산 투자 상품을 설정하는 데 있어 장기 임대차계약을 체결해 주는 임차인이 있다는 것은 매우 중요한 투자 포인트가 됩니다. 왜냐하면, 현금 흐름을 안정적으로 예측할 수 있기 때문입니다. 투자 상품에 대한 배당 시기와 예상 수익률을 확정할 수 있다 보니 투자 심사를 하는데 좋은 근거가 됩니다. 이론적으로 완벽한 상태이다 보니 한 번 상품이 구성되고 난 뒤에 유사한 상품들이 계속 출시되기에 이르렀습니다.

다만, 이런 장기 임대차계약의 특성상 대개 단일 임차인과 계약을 하는 구조가 많을 수밖에 없습니다. 예를 들어, 호텔이나 백화점, 대형 쇼핑몰의 운영자들과 계약을 하는 것을 생각해 보면 쉽게 이해할 수 있습니다. 이런 부동산들의 특성상 원활한 운영과 관리를 위해서 신용도 있는 임차인 한 곳이 장기 임대차계약을 통해 운영하는 게 효율적이기 때문입니다.

하지만, 이런 종류의 장기 임대차계약은 부동산의 또 다른 위험인 싱글 테넌트 리스크가 존재합니다. 즉, 임차인의 상황에 따라 위험의 확률이 급변할 수 있다는 것입니다. 예를 들어, 스타벅스가 전체를 다 쓰고 있는 빌딩이었는데 갑작스럽게 이전을 한다면 바로 공실이 100%가 되어 안정적이었던 현금흐름도 단 번에 끊길 수 있는 위험에 노출될 수 있는 것입니다.

이번 홈플러스의 위기도 부동산 자산운용사들이 비슷한 위험에 노출되는 것이라고 할 수 있습니다. 기업회생절차에 들어가면서 현금흐름이 문제가 생기다 보면 유통 업체 입장에서는 자금의 집행 순위 가운데 임차료 지급은 가장 후순위로 돌릴 가능성이 존재합니다. 왜냐하면, 임차료를 연체해서라도 매장 운영을 위한 비용을 사용하는 게 결국 기업이 회복할 수 있는 확률을 높이는 것이기 때문입니다.

임대인 입장에서도 그런 논리로 임차인이 접근한다고 하면 이를 수긍할 수밖에 없을 것입니다. 결국 이런 상황에서는 임대인이 약자가 될 수밖에 없고 그 결과 투자자들에게 제때 배당을 하지 못하는 결과로 이어질 수 있을 것입니다.

이와 유사한 방식으로 영화관을 유동화를 시킨 부동산 투자 상품도 비슷한 상황에 처해 있습니다. 장기 임대차와 임차인의 신용이라는 간편했던 설득 논리도 결국 시장의 변화를 이겨내지는 못한다는 것을 보여주는 대표적인 사례라고 할 수 있습니다.

홈플러스의 운명은 어쩌면 소유자의 변경과도 관계가 있을 수도 있을 것입니다. 대형 할인매장이 온라인 쇼핑으로 패러다임이 바뀌면서 그 힘을 잃은 것은 맞지만 그래도 오프라인 시장은 사라지지 않았기 때문입니다. 지금도 비슷한 사업을 하는 경쟁사들이 그대로 남아있기도 하고 오히려 변신을 하고 있습니다. 신세계의 경우에는 이마트 트레이더스는 소비자들로부터 좋은 반응을 얻고 있기도 합니다.

아무래도 사모펀드가 사업권을 가져가면서 전략적으로 투자 자금을 회수하는 방향으로 운영이 될 수밖에 없다 보니 리테일 시장의 빠른 변화에 발맞추지 못하고 결국 도태가 된 게 아닌가 하는 예상도 해볼 수 있습니다.

게다가 홈플러스 지점들의 경우 다른 유형의 부동산 개발이 가능한 자산들은 하나둘씩 매각을 하면서 경쟁력을 점점 잃어 간 것도 원인이 될 수도 있을 것입니다. MBK가 인수를 하면서 대규모 채무를 앉고 투자를 하다 보니 경영을 정상화시켜야 하는 부담으로 인해 리테일 운영을 위한 경영 전략보다는 숫자를 맞추는 방향으로 부동산을 운영했을 가능성이 더 컸을 것입니다. 돈이 되는 자산들을 매각하고 몇몇 지점들을 폐점하는 동안 브랜드 이미지도 다소 좋지 않아진 것처럼 느껴집니다.

홈플러스를 기초 자산으로 부동산 투자 상품을 만들었던 펀드나 리츠들 가운데 앞서 설명한 것처럼 알짜 자산들은 매각하면서 투자 자금을 회수한 사례도 있습니다. 하지만, 구분 소유 물건에 입점했던 지점이나 경쟁력이 없는 곳에 위치한 자산들은 사실상 투자 자금의 회수가 어려운 상황에 있는 자산들도 더러 있습니다. 특히, 자산운용사들이나 리츠회사가 가지 있고 자사들 가운데 여러 차례 매각을 시도했지만 투자자들의 외면을 받았던 상품들도 꽤나 많습니다.

그동안은 그래도 배당이라도 잘 나오고 있었기 때문에 투자 기간을 연장을 할 수 있었지만, 이제는 임대료를 내줘야 하는 주체인 홈플러스가 기업회생절차에 들어가면서 안정적인 수익이라는 마지막 보루마저도 불투명해졌습니다. 그렇다고 시간이 흐른다고 해서 투자 자금을 회수할 수 있는 뾰족한 수가 나올 수 있는 상황은 아니었을 것입니다.

부동산 투자 상품의 투자자들도 자금의 회수를 어떻게 해야 할지 난감한 상황이다 보니 누구도 해결하기 어려운 숙제였을 것입니다. 그동안 아무도 나서서 먼저 손댈 수 없는 문제가 이제는 공론화되었기 때문에 해결의 방향을 찾으려는 시도가 있을 것으로 보입니다.

한동안 상업용 부동산 업계에의 주요 투자처로서 효자 노릇을 했던 리테일 투자 상품이 지금은 투자 자금의 순환을 가로막는 애물단지가 되어 버렸습니다. 홈플러스를 기반으로 투자된 상품들은 그대로 둔다고 해결될 일이 아니라면 손절을 할 수 있는 기회를 통해서라도 묶여 있던 자금이 회수될 수 있었으면 좋겠습니다. 이를 통해 다른 부동산 섹터로 자금이 흐를 수 있는 기회가 마련하는 게 장기적으로는 도움이 될 것 같습니다.

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홈플러스가 이렇게 된 것은 오프라인 시장에서 온라인 시장으로의 전환, 그리고 리테일 매장을 운영해야 하는 주체가 아닌 투자자에 의한 운영으로 인한 경쟁력 상실 등이 복합적으로 작용했기 때문에 발생한 일이라고 보입니다.

정확하게 누구의 잘못이라고 지적을 하기보다는 시대의 변화에 능동적으로 대응하지 못하면 어떤 기업도 영속적으로 살아가기 어려울 수밖에 없다는 것을 보여주는 대표적인 사례라고 볼 수 있습니다.

과거보다는 지금이 그리고 현재보다는 미래의 변화 속도가 훨씬 빠를 것은 자명합니다. 그런 예상 속에서 다소 느린 산업인 부동산도 앞으로 이런 변화에 대응할 수 있는 Plan B 마련해야만 할 것입니다. 부동산 투자 상품은 위험도가 높은 투자이기 때문에 발생 가능한 리스크에 대비를 더 면밀하게 살펴야 한다는 것을 홈플러스의 사례를 통해 다시 한번 확인할 수 있었습니다.

다시는 비슷한 전철을 밟지 않도록 근본 원인을 정확하게 살펴보고 리스크를 경감시킬 수 있는 방안에 대해 고심해 봐야 할 것입니다.