서울의 주요 업무 권역 가운데 서남부권역을 살펴보면 영등포구, 구로구, 금천구 등을 지칭합니다. 도심권역과 강남권역을 포함하는 3대 업무 권역 중 하나인 여의도권역을 제외하면, 서남부권역은 다른 권역 대비 오피스 빌딩 거래나 신규 공급이 크게 활발하지는 않은 지역입니다. 구로와 가산디지털단지, 그리고 영등포 지역을 중심으로 지식산업센터 공급이 많았던 지역으로 인식되어 왔습니다.

서남부권역에 기관투자자들이 참여한 자산들을 살펴보면 영등포 타임스퀘어, 세미콜론문래, 에이원당산, 센터포인트웨스트, 구로지밸리프라자, 디큐브시티 등이 있습니다. 그동안 다른 권역에 비해 투자가 활발하지 못했고, 실제로 매각에 나섰다가 이를 철회하거나 재매각을 진행하는 사례들이 종종 있었습니다.

최근 매각에 나섰던 서남부권역의 오피스 빌딩 거래들이 성사되면서, 서남부권역에 대한 투자자들의 관심과 시각이 변하고 있는 것은 아닌지 예상해 볼 수 있습니다. 디앤디플랫폼리츠가 보유하고 있는 세미콜론문래는 NH아문디자산운용이 우선협상대상자로 선정되었지만 거래가 마무리되지 못했고, 기존에는 1개 동만 매각하려던 계획에서 KB자산운용과 협의하며 2개 동 전부를 매입하는 것으로 우선협상대상자를 선정했습니다. 또한 NH리츠운용이 보유하고 있으며 삼성생명 관계사들이 많이 입주해 있는 에이원당산 빌딩은 최근 삼성FN리츠를 우선협상대상자로 선정하기도 했습니다.

이외에도 코람코자산신탁이 보유한 영등포 타임스퀘어는 이러한 분위기 속에서 다시 매각을 진행하기 위해 매각자문사를 선정하고, 본격적으로 마케팅을 진행하고 있습니다. 또 최근에는 목동 삼성화재서비스 빌딩도 매각을 위한 준비를 하고 있습니다.

서남부권역의 신규 공급 자산들

서남부권에는 기존 기축 자산들의 활발한 거래뿐만 아니라 리모델링이나 신축 자산 공급도 이어지고 있습니다. 이지스자산운용은 현대백화점이 사용하던 신도림 디큐브시티 리테일 부분을 업무복합시설로 변경하는 프로젝트를 진행하고 있습니다. 또 KB자산운용은 과거 가산 W몰이었던 자산을 오피스 빌딩으로 리뉴얼하면서 가산디지털단지에 새로운 업무시설을 공급하기도 했습니다.

이와 함께 신규 공급도 계속해서 이어질 것으로 예상됩니다. LB자산운용이 당산역 인근에 오피스 빌딩을 개발하고 있습니다. 현재 이 개발 프로젝트는 SK에코플랜트가 시공사이며, 2027년 7월 준공 시점에 이곳으로 사옥을 이전하기로 했고 이를 위한 선임대차계약을 체결하기도 했습니다.

또 양평동 양남사거리 대로변에 2만1천 평 수준의 프라임 오피스 빌딩인 ‘TL타워’가 공급될 예정입니다. 단일 오피스 빌딩으로 서남부권역에 신규 공급되는 업무시설로, 1개 층 전용면적이 약 650평 정도여서 사옥 용도나 계열사 통합 수요가 필요한 기업들의 관심을 받을 것으로 예상됩니다.

앞서 살펴본 것처럼 서남부권역의 오피스들이 주목받는 이유에 대해 분석해 볼 필요가 있을 것 같습니다. 실제로 서남부권역의 자산들 가운데 센터포인트웨스트, 영등포 타임스퀘어, 디큐브시티, 세미콜론문래 등은 자산 매각에 어려움을 겪었던 전례가 있었기 때문입니다.

서남부권역의 오피스 빌딩이 주목받는 이유

우선 투자자들 입장에서는 서울의 다른 권역 대비 저평가되어 있는 매력이 있을 것입니다. 도심이나 강남 등 주요 업무 권역의 자산 매각가가 워낙 수직 상승하다 보니, 상대적으로 낮은 점이 이점이 될 수 있습니다. 이는 계속 상승하고 있는 공사비 원가 관점에서 봤을 때도 기존 자산을 매입하는 것이 충분히 설득력을 가질 수 있을 것입니다. 또 최근 중동전쟁으로 인해 건축비 이외의 비용들이 자연스럽게 올라가고 물가 상승이 가파를 것으로 예상되기 때문에, 지금 시점의 투자는 저점에서 매입할 수 있는 좋은 기회라고 보는 시각도 있을 것입니다.

서남부권역에 있는 오피스 빌딩을 사용하는 수요자들은 영업조직이나 콜센터 등 많은 인원을 수용하는 임차인들입니다. 대개 이런 조직을 운영해야 하는 곳들은 대기업이나 중견기업과 연관된 곳들이기 때문에 임차인들의 안정성도 어느 정도 높은 수준입니다. 이런 수요에 더해 최근 대기업들이 탈권역을 하면서 주요 권역이 아닌 다른 곳으로 이전하고 있는 점도 서남부권에 대한 관심을 높이는 요인 중 하나라고 생각합니다.

1호선, 2호선, 5호선, 7호선 등 지하철이 조밀하게 연결되어 있고 서울 중심과의 거리도 크게 멀지 않기 때문에, 기업들이 채용을 하거나 업무를 하는 데 큰 불편함이 없습니다. 합리적인 비용으로 업무시설을 사용할 수 있다는 점은 큰 장점이 될 수 있습니다.

또 AI의 도입으로 일부 마케팅 조직이나 콜센터 인력 감소가 예상되기는 하지만, 이 또한 우려했던 것보다 급격한 감소나 감원이 당장 이뤄지지는 않고 있습니다. 오히려 자동화에 대한 불편함이나 어색함 때문에 역설적으로 전통적인 대면 세일즈의 필요성이나 직접 사람과 커뮤니케이션하는 방식을 선호하는 사람들도 늘어나고 있습니다. 그런 면에서 오피스 빌딩에 대한 수요가 꾸준하고, 다른 권역 대비 임대료 수준이 낮아 향후 인상에 대한 부담이 크지 않은 측면도 있을 것입니다.

마무리하며

우리가 사용하는 업무시설들 가운데 권역을 대표하는, 임대료 수준이 매우 높은 아이코닉한 프라임 오피스 빌딩도 있겠지만 실용성과 편의성을 갖춘 경제성이 우수한 빌딩들도 존재합니다. 요즘처럼 시장의 불확실성이 크고 미래를 예측하기 어려운 시기에는 기업들도 공격적인 확장보다는 내실을 다지는 데 더 집중하게 될 것입니다.

그런 환경 속에서 임대 시장도 조금씩 시장 환경 변화를 받아들일 수밖에 없을 것입니다. 물론 중심 업무 권역에 있는 자산들은 지속적으로 투자자들의 관심을 받겠지만, 중심 권역 주변에 있는 자산들에 대한 투자 검토도 활발하게 이뤄지지 않을까 예상해 볼 수 있습니다. 앞서 언급한 서남부권역의 신축 자산들이 공급되고 나면 서남부권역에 대한 위상도 크게 달라질 것 같습니다.