상업용 부동산 직무 가운데 가장 기본이 되면서도 필수적인 것이 자산관리업무입니다. 그런데 부동산 자산관리라는 단어가 주는 느낌은 상당히 추상적이기도 하고 자산관리라는 것이 어디까지 포괄하는 것인지 예상하기가 어려운 면이 있습니다.

사실, 실무에서도 부동산 자산관리의 업무 범위에 대해 명확하게 규정되는 것이 없다고 보니, 직접 일을 하고 있는 실무자들도 이에 대해 제대로 설명하기가 쉽지 않습니다. 그래서 자산관리 업무라는 것을 어렴풋이 알고 있더라도 구체적으로 어떤 일을 하는지를 알려면 현업에서 직접 부딪쳐 보고나서야 대략적인 직무의 요구사항들을 이해할 수 있습니다.

사실 저 같은 경우에는 취업을 준비하던 대학생 시절에 우연히 인터넷을 검색하다가 부동산자산관리라는 직무를 접하게 되었고, 가벼운 마음으로 지원을 했다가 덜컥 취업이 돼서 지금까지 관련 일을 하고 있습니다. 첫 직장을 들어갔던 2004년 그 당시만 해도 상업용 부동산 자산관리라는 개념이 일반인들에게 크게 알려지지는 않았습니다. 그런 가운데 저는 정말 운이 좋게도 부동산 전문가들이 많은 회사에 입사를 할 수 있었고 부동산 자산관리자로서 경험할 수 있는 다양한 일들을 하면서 실무 지식을 배울 수 있었습니다.

부동산자산관리자가 가질 수 있는 경험들

보통 상업용 부동산 자산관리 업무는 특히나 부동산 펀드나 리츠가 투자한 자산들을 관리하는 일이 많습니다. 예를 들어, 오피스 빌딩에 부동산 펀드나 리츠가 투자하는 경우에는 어느 정도 건물의 규모가 있고 임차인의 수가 많다면 이를 전담하는 자산관리팀이 꾸려지게 됩니다.

자산관리팀의 부동산자산관리자는 해당 빌딩에 상주를 하면서 운영과 관리에 관한 모든 일들을 소유자를 대신해서 하게 됩니다. 빌딩 운영의 생태계에서는 가장 중요한 임차인이 있습니다. 이 사용자가 임대료와 관리비를 내고 공간을 사용하는 동안 편리하고 안전한 근무 환경을 제공해야 하는 것에서부터 자산관리자의 업무는 시작을 합니다.

이를 위해서 빌딩을 관리하고 운영을 위해 필요한 인력을 제공하는 시설관리회사들을 관리하고, 건축설비들의 유지보수 서비스를 제공하는 다양한 외부 업체들과 소통하게 됩니다. 이외에도 법률적인 업무를 위해 필요한 법무법인 같은 회사들과도 일하게 되고, 숫자를 관리하는 회계적인 업무까지 다양한 범위의 일들을 빌딩 운영을 하면서 경험하게 됩니다.

빌딩 운영의 코디네이터로서의 기능

빌딩이라는 하나의 부동산 투자 상품의 중심에서 자산관리자는 다양한 관계자들을 조율하는 역할도 해야합니다. 빌딩의 투자자이자 소유자에게 매월 부동산 자산관리에 대한 결과를 정리한 자산관리보고서를 제출하여 빌딩의 투자 성적의 결과를 보고해야 합니다.

또, 빌딩에 입주해 있는 임차인들에게는 매월 임대료 및 관리비를 청구하고 제대로 수납이 되었는지 관리해야 합니다. 또, 공간을 사용하는 과정에서 발생하는 다양한 요구 사항이나 민원들을 해결해야 하기도 합니다. 그런 가운데 신규 임차인이 들어오거나 기존 임차인이 퇴거를 하는 과정에서 생기는 임대차 계약 관련의 협의, 비용의 정산, 공사 업무 등을 관리해야 합니다.

쾌적한 근무 환경을 제공하는 데 있어 필수적인 빌딩 건축 설비를 관리하고 운영하는 시설관리자들과의 업무도 매우 중요합니다. 이들과 커뮤니케이션을 하면서 시설 운영과 관련하여 발생하는 다양한 일들을 처리하고 관리해야 합니다. 이는 각종 공사 관리에서부터 외부 벤더들과의 계약에서부터 예산 및 비용의 통제와 관리까지 다양한 일들을 포괄합니다.

결국 자산관리자의 역할은 빌딩에서 일어나는 이런 일련의 수입과 비용 활동들을 예측하는 예산을 수립하고 이에 맞춰 빌딩의 살림살이를 해나가는 실무자로 이해를 하면 좋습니다. 위치적인 면에서 보면 부동산 자산관리자는 소유자, 임차인, 시설관리회사, 각종 외부 협력사 등을 잘 조율해야 하는 빌딩 운영의 코디네이터라고도 할 수 있습니다.

부동산을 하나의 회사처럼 경영하는데 필요한 지식들

이렇게 간략하게 부동산 자산관리자의 역할을 살펴보면 이 직무를 현업에서 하기 위해 필요한 지식들이 어떤 것들인지 대충 감을 잡을 수 있을 것입니다. 앞서 설명한 것처럼 대체로 부동산 자산관리자는 부동산 펀드나 리츠가 소유한 자산들을 관리합니다. 이런 전문투자자들은 기본적으로 투자 수익을 목적으로 하기 때문에 자산운영과 관리의 결과를 통해서 원하는 숫자 목표인 수익률 달성을 해야 합니다.

그러다 보니 당연히 회계나 재무적인 보고서를 요청하게 되고 이런 기본적인 개념을 자산관리자는 체득하고 있어야 보고서 작성이 가능합니다. 이를 위해서는 빌딩에서 발생하는 모든 활동들을 바탕으로 숫자들이 어디에서 부터 나오는지 알고 있어야 합니다. 전반적인 빌딩 운영 체계에 대한 이해가 필요한 것입니다.

또, 부동산 자산관리자는 임대차 계약에서부터 다양한 외부 업체들과의 계약을 체결하게 됩니다. 당연히 여러 계약서에 나오는 간단한 법률 용어라든지 협의를 하는 과정에서 필요한 부동산 관련 법적 지식이나 계약 관련 용어들에 대한 기본적인 이해도가 있어야 관계자들과 업무도 진행해 나갈 수 있습니다.

다음으로는 빌딩이라는 부동산이 가지는 물리적인 특성에 대해서도 알고 있어야 합니다. 자동차를 활용해 돈을 버는 직업을 가지고 있다면, 차를 운전하고 관리하기 위해서 차량의 엔진 구조나 방식을 알고 있는 것은 물론, 주요 부품들은 어떻게 구동하고 작동하는지를 알고 있으면 좋은 것과 마찬가지입니다.

빌딩도 자동차가 다양한 부품들로 구성된 것처럼 각종 건축설비들이 다양하게 설치되어 있는데 이를 운영하고 관리하는 과정에서 유지보수 계약도 체결하기도 하고, 경우에 따라 다양한 공사들이 일어나는데 이를 처리하는데 기본적인 건축설비 지식을 갖추고 있어야 하는 것은 당연한 것이라고 할 수 있습니다.

이처럼 부동산 자산관리자는 빌딩이라는 하나의 회사를 경영하는 경영자로서의 역할을 해야 합니다. 그러기 위해서는 빌딩 경영에 필요한 다양한 지식들이 필요로 하는 것입니다.

다양한 직무로 전환 가능한 직무

부동산 자산관리 업무를 자세히 분리해 보면 부동산 자문사나 부동산 자산운용사에서 하는 다양한 업무들을 조금씩 경험한다는 것을 알 수 있습니다. 부동산 운영 보고서를 작성하는 것은 컨설팅팀에서 하는 보고서의 일부분에 해당을 하고 임대차팀에서 하는 업무와 유사하게 임차인들과 신규 임대차계약이나 재계약을 협의하기도 합니다. 또, 빌딩 운영을 통해 얼마만큼의 수익이 나는지를 계산하고 가치를 평가할 수 있으면 이는 부동산자산운용사나 투자회사에서 가치평가를 하는 기본지식으로 활용할 수 있습니다.

이렇게 부동산 자산관리자의 업무를 살펴보면 다양한 부동산 지식을 갖추고 실제로 운영 현장에서의 경험이 풍부해 질 수 있는 직무입니다. 이를 바탕으로 임대차전문가로 업무를 확장하기도 하고 부동산을 거래하는 매입매각 부서나, 더 나아가서는 부동산자산운용사나 리츠의 투자나 운영팀으로 이직을 하는 경우가 많습니다. 아무래도 실무적인 경험과 지식을 기본적으로 갖추고 있어서 새로운 업무에 빠르게 적응할 수 있는 역량을 갖췄기 때문일 것입니다.

부동산 자산관리 교육을 하는 이유

개인적으로 상업용 부동산 자산관리라는 직무는 부동산 업무의 기초적인 지식을 배울 수 있는 가장 좋은 직무라고 생각합니다. 제가 그 일을 처음에 시작할 때에는 비전공자여서 많은 어려움이 있었지만 부동산업에 대한 기본을 다질 수 있는 좋은 계기가 되었습니다. 그리고 그런 경험을 바탕으로 처음 쓴 책도 사실은 부동산 자산관리 업무에 대한 메뉴얼을 만들고자 시작했던 게 한권의 책이 되기도 했습니다.

그리고 제가 시간이 할애하는 선에서 몇 가지 실무 강의를 하고 있는데, 그 가운데 상업용 부동산 자산관리 업무는 현업에서의 내용이 전달되는 게 중요하다고 생각합니다. 물론 학교에서도 어느 정도 기본 지식을 배울 수는 있겠지만 빠르게 변하고 있는 현업의 내용들은 실무자가 알려주는 게 효율적일 수 밖에 없습니다.

또, 현업에 있다보면 부동산 자산관리자로서 적합한 사람을 추천해 달라는 말을 종종 듣습니다. 그럴 때 부동산 자산관리에 기본적인 지식을 갖춘 분들이 많아지면 그만큼 취업의 기회도 넓어질 것이라고 생각해서 취업 준비생들이나 이직자들에게 도움이 될 수 있도록 꾸준히 교육 활동을 하고 있습니다.

마무리 하며

앞으로 상업용 부동산 업계는 자산의 종류도 다양해 짐은 물론 편입되는 자산도 점점 많아질 수 밖에 없습니다. 그러면 당연히 부동산 자산관리자가 필요할 것이고 더 높은 수준의 관리를 필요로 하다보면 전문성을 가진 역량있는 사람들이 더 많아져야 할 것입니다.

개인적인 바람이지만 지속적으로 부동산 자산관리 직무 교육을 하면서 관련 내용을 더 체계화하고 기본 교육을 수료하면 취업 후에 빠르게 실무에서 적응해 나갈 수 있는 인력을 양성하는데 조금이나마 보탬이 되고 싶다는 생각이 있습니다. 계속해서 여러분들에게 도움이 될만한 좋은 컨텐츠 꾸준히 만들어 나가도록 하겠습니다.