을지로 인근의 도심, 시청역 골목, 여의도 증권가를 걷다 보면 요즈음 유난히 공사 가림막과 크레인이 눈에 많이 띕니다. 부동산업계에서 일을 하다 보니 그냥 지나치기보다는 공사 현황판을 한번쯤 보고 지나가게 됩니다. 사실 이런 공사 현장 하나하나가 앞으로 몇 년간 서울 오피스 시장의 판을 바꿔 놓을 신호이기도 합니다.

얼마 전 패스트파이브에서 진행한 <임대인 고민 해결 솔루션 세미나>에서 "상업용 부동산 시장의 빅뱅이 될 2030년"이라는 주제로 짧은 발표를 했습니다. 서울의 3대 업무권역(CBD·YBD·GBD)에서 동시에 진행 중인 오피스 개발 사업들을 하나하나 정리해 보니, 2026년부터 2033년 사이에 무려 56개 프로젝트, 약 190만 평 규모의 공급이 예정되어 있었습니다.

물론 제가 개인적으로 뉴스를 보면서 정리한 것이어서 완벽한 데이터는 아니지만, 이번 글에서는 그 방대한 내용을 권역별 핵심 키워드 중심으로 간략하게 정리해 보려 합니다.

발표 자료에서 정리한 3대 권역의 공급 규모를 먼저 보겠습니다. 숫자가 압도적이라 한 번에 실감하기 어려울 정도입니다. 다만, 프로젝트 가운데 복합 개발들도 포함되어 있어 오피스의 공급량으로만 판단하지 않으시면 좋겠습니다.

• CBD(도심권역): 35개 프로젝트, 약 94만 평

• GBD(강남권역): 15개 프로젝트, 약 85만 평

• YBD(여의도권역): 6개 프로젝트, 약 11만 평

프로젝트 수로는 CBD가, 개별 규모로는 GBD가 시장을 주도하는 모습입니다. 그리고 이 공급이 고르게 퍼지는 것이 아니라 2029년부터 2031년 사이에 집중된다는 점이 중요합니다. 바로 이 구간이 오피스 빌딩 임차 시장의 최대 변곡점이 될 것으로 보입니다.

세 권역은 규모만 다른 것이 아니라, 변화의 성격 자체가 서로 다릅니다. 하나씩 살펴보겠습니다.

CBD(도심) : 초과 공급과 도심권역의 확장

도심권역의 키워드는 초과 공급입니다. G1서울, 르네스퀘어, 이을타워처럼 이미 준공됐거나 곧 준공될 빌딩들이 있지만, 정작 이를 한 번에 소화할 만한 대형 임차 수요는 아직 충분하지 않은 상황입니다.

여기에 더해 을지로의 원엑스(One X), 서울역 북부역세권 개발, 이오타 서울처럼 연면적 5만~14만 평에 달하는 대형 복합개발이 줄줄이 대기하고 있습니다. 공급이 을지로·광화문을 넘어 서울역, 서소문, 세운지구까지 이어지면서 도심권역 자체가 물리적으로 넓어지고 있습니다.

흥미로운 대목은 대기업 그룹사들의 공간 재편입니다. 한화그룹은 서울역 북부역세권 개발과 함께 계열사 이전 가능성이 거론되고, 삼성그룹은 서소문 빌딩이 완성되면 그동안 강남으로 흩어져 있던 금융 계열사(삼성생명·삼성화재·삼성카드 등)를 다시 도심으로 불러 모을 예정입니다. JB금융그룹은 여의도 사옥을 매각하고 도심으로 통합 이전을 추진 중이고, 신한은행은 광교사옥의 개발을 준비하고 있으며, 하나금융 역시 청라로 계열사 재배치가 진행되고 있습니다.

결국 CBD는 도심권역의 확장과 초과 공급이 동시에 나타나는 권역입니다. 신규 빌딩과 기존 빌딩 간의 경쟁이 심해지고, 렌트프리(Rent-free)나 각종 인센티브가 확대될 가능성이 있어, 당분간은 임차인에게 유리한 임차인 우위 시장 환경이 이어질 것으로 보입니다.

YBD(여의도) : 규제 완화가 불러온 재건축의 시대

여의도의 키워드는 재건축입니다. 업무 권역의 규모로는 세 권역 중 가장 작지만, 변화의 밀도는 결코 낮지 않습니다.

핵심 배경은 규제 완화입니다. 여의도 국제금융중심지구 안에서 용도지역이 상향되면서, 용적률은 최대 1,000%에서 1,200% 이상으로, 높이 기준은 파크원(333m)을 넘어 최대 350m까지 열리게 됐습니다. 새로운 최고층 빌딩이 등장할 수 있는 여건이 마련된 셈입니다.

이런 흐름을 타고 금융사들의 사옥 재건축이 활발합니다. 신영(옛 메리츠화재 부지), 키움증권, 화재보험협회, 미래에셋증권, KB국민은행 등이 2028년부터 2033년에 걸쳐 순차적으로 새 빌딩을 올립니다. 이렇게 되면 여의도는 단순한 금융 업무권역을 넘어 업무, 주거, 쇼핑이 결합된 복합 업무권역으로 진화하게 됩니다.

다만 임차 시장 관점에서 살펴봐야 할 대목이 있습니다. 재건축 기간에 금융사들이 인근 빌딩으로 임시 이전했다가, 새 사옥이 완공되면 다시 돌아가는 흐름이 반복됩니다. 그 과정에서 임시로 채워졌던 기존 임차 빌딩에 공실이 생길 수 있습니다. 화재보험협회가 원센티널과 파크원 타워2로, 키움증권이 TP타워로 옮겨 갔지만, 몇 년 뒤 사옥이 개발되면 다시 회귀해야 할 임차인들이기 때문입니다.

GBD(강남) : 무게중심이 삼성역으로 이동한다

강남권역의 키워드는 삼성역으로의 중심축 이동입니다. 오랫동안 강남의 업무 중심은 역삼, 선릉의 테헤란로였습니다. 이 축은 앞으로도 유지되겠지만, 새로운 무게중심이 삼성역 일대로 옮겨 가고 있습니다.

이런 변화의 이유는 분명합니다. 현대차 글로벌비즈니스센터(GBC), 영동대로 지하공간 복합개발, 잠실 스포츠·마이스(MICE) 복합공간 등 초대형 개발이 삼성역을 중심으로 밀집해 있기 때문입니다. 광역교통망 개선, 코엑스, 무역센터 인프라, 대형 도심 녹지까지 더해지면서, 글로벌 기업이 선호할 만한 여건이 빠르게 갖춰지고 있습니다.

그 규모를 보면 더 실감이 납니다. 발표에서 정리한 연면적 기준 상위 7개 프로젝트 가운데 3개(GBC 약 27.6만 평, THE-K호텔 부지 약 23.3만 평, 서리풀 약 18.2만 평)가 GBD에 몰려 있습니다. 그만큼 강남이 대형 개발의 중심지로 부상하고 있다는 뜻입니다.

이런 이유로 삼성역 일대는 앞으로 서울에서 가장 높은 순점유비용(NOC, Net Occupancy Cost)을 형성하는 권역이 될 가능성이 큽니다. 입지 경쟁력이 뛰어난 만큼, 임차인 입장에서는 높은 임대료와 공급 시점의 집중을 함께 고려해야 하는 권역이기도 합니다.