💥 상업용 부동산의 새로운 먹거리 ‘뉴 이코노미 섹터’

💥 상업용 부동산의 새로운 먹거리 ‘뉴 이코노미 섹터’_95호

2025. 1. 12.

💥 상업용 부동산의 새로운 먹거리 ‘뉴 이코노미 섹터’_95호

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친절한 부동산 선배 민성식입니다.

😻상업용 부동산의 새로운 먹거리 ‘뉴 이코노미 섹터’_95호

글로벌 큰손인 국민연금이 투자 계획을 세우면서 코어 플랫폼 위탁 운용사를 뽑을 예정이라는 소식이 있었습니다. 국민연금이 제시한 투자 가이드에 ‘뉴 이코노미 섹터’에 최소 30% 이상 투자를 해야 한다는 내용이 포함되면서 상업용 부동산 업계에서도 '뉴 이코노미'에 대해 다시 한번 관심을 갖게 되는 계기가 되었습니다.

뉴 이코노미 섹터의 의미는 혁신적이고 디지털화와 자동화 그리고 기술 혁신 등이 핵심 동력이 되어 발전하는 분야를 지칭합니다. 1990년대 후반 미국 경제의 디지털화와 기술 발전이 급격히 진행되면서 널리 퍼진 용어입니다. 전통적인 제조업 기반의 경제에서 벗어나, 정보화 사회와 지식 중심의 경제 모델로 전환되는 과정을 설명하는 것이라고 이해를 하면 됩니다.

뉴 이코노미 섹터가 발전하는 과정은 우리가 살아가는 방식과 일자리 그리고 산업 구조에도 큰 변화가 일어나는 것과 밀접하게 연관되어 있습니다. 국민연금은 이런 변화 속에서 새로운 투자 기회를 선점하기 위해 위탁 운용사 선정을 위한 투자 가이드를 제시한 것으로 보입니다.

국민연금에서 제시한 뉴 이코노미 섹터는 IDC, 도심형 물류, Self-Storage, Life Science 등입니다. 기존에 상업용 부동산 업계에서도 꾸준히 관심을 가지고 새로운 투자처로 상품을 발굴하고자 노력하고 있는 분야이기도 합니다.

국민연금이 투자를 하겠다고 선언한 만큼 이제는 투자자가 원하는 상품을 자산운용사나 리츠 같은 전문 투자회사들이 부동산 상품으로 만들어 낼 수 있을지 지켜봐야 할 것입니다.

뉴 이코노미 섹터의 현황과 전망

뉴 이코노미 섹터가 부동산 사용에 어떤 변화를 주고 있는지 우리 생활의 변화와 연관 지어 살펴볼 필요가 있습니다. 각각의 뉴 이코노미 섹터가 어떤 면에서 유망한지 그리고 한계나 극복해야 할 것들이 어떤 것이 있을지 간단히 알아보겠습니다.

1) 데이터센터 : IT 인프라와 데이터 수요의 증가

이제는 주변의 많은 데이터들이 텍스트보다는 고해상도의 사진이나 동영상들로 변하고 있습니다. 개인 대부분이 핸드폰을 가지고 있고 이를 통해 소통하다 보니 이제는 누구나 다 데이터 생산자가 되었습니다. 유튜브에서부터 스레드까지 다양한 SNS에 유통되는 데이터만 생각해 봐도 급격한 변화가 일어난 것을 알 수 있습니다.

회사의 업무 환경도 크게 달라졌습니다. 보통은 회사 업무를 위해 필요한 정보를 로컬에 저장하였지만 이제는 클라우드 형태로 저장하여 업무 처리에 활용하는 곳이 더 많아졌습니다. 언제 어디서나 온라인이 되면 업무를 할 수 있는 근무 환경이 기본이 되어가고 있습니다.

이렇게 다양하고 커져가는 데이터를 처리해야 하는 IDC는 앞으로 더 성장할 수밖에 없다는 것을 누구나 쉽게 예상할 수 있습니다. 물론 아직 경험해 보지 못한 더 큰 기술의 진보로 인해 필요로 하는 물리적 공간이 줄어들 수도 있겠지만 당분간은 그 수요가 지속될 것은 분명합니다.

다만, 데이터센터를 위해서는 전력 공급의 확보가 필수인데 지역에 따라 다소 제한이 있을 수밖에 없는 환경도 극복해야 할 부분입니다. 또, 지역 주민들이 데이터센터에서 발생하는 전자파에 대한 우려로 기피시설로 인식하는 점들도 있습니다.

2) 도심형 물류센터 : 전자상거래의 성장과 라스트 마일 딜리버리 수요

만약, 신선한 샐러드를 내일 아침에 먹고 싶으면 잠들기 전에 클릭 몇 번만 하면 집 앞에서 바로 받을 수 있는 배송 시스템이 있는 시대를 살아가고 있습니다. 쿠팡, 마켓 컬리 등이 시작한 당일 배송이나 새벽 배송 등으로 인해 소비자들이 온라인 쇼핑으로 구매하는 물품의 종류도 크게 달라졌습니다.

얼마 전까지만 해도 야채나 과일, 육류 등의 제품은 직접 눈으로 보고 한다는 소비자들이 많아 배달로는 사지 않았습니다. 하지만 이제는 품질 좋은 제품을 받아본 소비자 경험의 증가로 밀키트에서부터 깨지기 쉬운 계란까지 온라인에서 구매하는 사람들이 크게 늘어났습니다.

이커머스의 성장과 국내 배송 시스템의 발전은 도심형 물류센터의 필요성이 더 커지는 이유이기도 합니다. 사람들의 소비 생활 패턴의 변화로 인해 상품이 최종 목적지인 소비자에게 전달되는 단계를 의미하는 라스트 마일 딜리버리를 위해서는 도심형 물류센터가 필수적이기 때문입니다.

도심형 물류센터의 수요로 인해 도심 내 유휴 공간의 활용이나 활용도가 바뀐 부동산을 재생시키는 역할을 할 수 있을 것으로 기대가 됩니다. 기술이 지속적으로 발전되어 드론 배송이나 로봇 배달 등이 더 증가하면 이에 대한 수요도 더 커질 것 같습니다.

다만, 도심형 물류센터도 대형 물류센터와 마찬가지로 인근 주민들이 좋아하지 않는 시설로 여겨지고 있습니다. 배송 차량의 진출입이 많아져 사고 위험이나 매연 등의 피해를 주기 때문입니다.

3) 셀프 스토리지: 1인 가구 증가와 효율적인 공간 활용

주택 가격의 상승, 개인 가치의 중시, 고령화 사회 등의 요인으로 1인 가구는 계속해서 증가하고 있습니다. 직업을 찾기 위해 대도시로 이동하는 사람이 많아지면서 1인 가구는 더 증가하고 있고, 주택 가격은 비싸고 주거 공간은 좁기 때문에 자연스럽게 저장 공간이 부족해졌습니다.

또, 생활 수준이 향상되면서 사람들의 취미 활동이나 개인 취향들도 달라져서 캠핑, 자전거, 바이크 등을 보관하는 공간 수요가 늘어나고 있습니다. 또, 계절에 따라 보관해야 하는 옷이나 물품들은 더 많아지고 있어 셀프 스토리지에 대한 관심과 수요도 증가하고 있습니다.

하지만, 셀프 스토리지의 경우 소비자에 대한 수요 예측이 어렵고, 높은 임대 수익을 내기 어려운 작은 창고 형태의 부동산을 운영해야 하는 단점이 있습니다. 또, 제품의 보관이나 관리가 어려울 수 있고, 제품 보관 중에 발생할 수 있는 사고나 도난 또는 명도의 위험을 가지고 있습니다. 무엇보다 향후 매각 시에 자산 가치 상승을 기대하기 어려운 부분도 있습니다.

4) 라이프 사이언스: 바이오/헬스케어 산업 성장 지원

소득의 증가와 수명 연장 등으로 인해 삶의 질에 대한 관심도가 크게 높아지고 있습니다. 바이오 헬스, 제약, 생명공학 등의 분야의 성장으로 의료와 건강, 식량생산, 환경 보호 등을 해결해 줄 수 있는 라이프 사이언스에 대한 관심은 더 커지고 있습니다.

라이프 사이언스의 핵심인 연구 개발을 위한 시설 수요의 증가는 기존 업무용 사무실과는 다른 시설과 설비를 요구합니다. 고급 연구소나 실험실을 갖춰야 하기 때문에 생명과학을 연구할 수 있는 시설을 갖춘 전용 건물의 수요도 지속적으로 필요할 것입니다.

또, 이런 연관 분야의 기업들이 함께 협업하고 확장할 수 있는 생명과학 중심의 산업 단지의 개발이나 공장 등의 개발에 대한 수요가 있을 것으로 기대가 됩니다. 이런 라이프 사이언스 관련 기업은 한 번 성장하면 국내뿐만 아니라 글로벌 진출로도 확장될 가능성이 크기 때문에 고부가가치를 창출할 수 있습니다.

그렇지만, 부동산 내부에 실험실이나 클린룸 등 특정 시설에 대한 요구사항들이 개별성이 강하기 때문에 이를 위한 초기 투자 비용이 높은 점은 투자에 있어 걸림돌이 될 수 있습니다. 그리고 토지의 용도나 시설 관련 안전 규정 등이 제약일 될 가능성도 있습니다.

뉴 이코노미 섹터에 대해 생각해 봐야 할 것들

뉴 이코노미 섹터가 새로운 성장 동력이 될 수 있기 때문에 시장에서 관심을 가지고 지켜보지만 한 편으로 생각해 봐야 할 부분도 있습니다. 투자는 시장에서 자연스러운 수요에 의해 일어나야 하는데 투자자가 새로운 방향을 제시하고 이끌어 가는 것에 대한 부작용도 우려됩니다.

실제로는 여러 가지 제약으로 투자 상품이 되지 못하는데 사례를 만들기 위해 억지로 프로젝트를 기획하는 일은 없어야겠습니다. 지금까지 관심을 가지고 있었지만 상업용 부동산 업계에서 아직까지 사례가 될 만한 상품이 왜 만들어지지 못하고 있는지도 꼼꼼히 살펴봐야 할 것입니다.

그리고 사람의 행동 양식은 다 비슷하기는 하지만 부동산은 그 나라만의 문화와 경제 환경에 따라 사용 방식이 다를 수밖에 없습니다. 해외에서 성공한 모델이 국내에도 잘 되리라는 법은 없습니다. 뉴 이코노미 섹터 모델 가운데 몇 가지는 해외에서 성공을 했던 것을 국내에 도입하려고 하는 것들도 있습니다. 국내 상황과 문화에 맞게 투자 상품을 현지화 시키는 전략도 필요할 것입니다.

무엇보다도 투자 상품이 될 수 있을 만큼 규모의 경제가 나오는 상품인지를 잘 따져봐야 할 것입니다. 투자 기간 동안에 배당이 잘 분배될 수 있는지 또 매각 차익도 발생하면서 투자 자금을 회수할 수 있을 만큼 매력적인 투자가 돼야 새로운 섹터로서 입지를 만들 수 있을 것입니다.

만약, 전문 투자자들의 활동으로 성장하기 어려운 점들이 있는 섹터라면, 민간이나 소규모 투자자들의 참여로 활성화시키고 지원할 수 있는 방향으로 전략을 바꾸는 게 좋을 것입니다.

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뉴 이코노미 섹터는 앞으로 우리나라의 경제와 산업 구조에 변화를 이끌어갈 중요한 분야입니다. 그렇기 때문에 상업용 부동산 분야에서 새로운 섹터가 성장하는 과정에서 정책적인 지원과 법 제도적인 정비가 미비하여 문제가 발생할 수도 있을 것입니다. 국민연금에서도 투자를 장려하는 만큼 그에 수반하는 지원도 있었으면 좋겠습니다.

무엇보다 뉴 이코노미를 성공적으로 이끌어 가려면 상업용 부동산 업계에 있는 전문가분들의 혁신적인 사고는 물론 투자자들의 지속적인 투자가 필수적입니다. 앞으로 상업용 부동산 업계의 새로운 먹거리로 정착할 만한 뉴 이코노미 섹터의 프로젝트들이 더 많아지기를 기대해 봅니다.