얼마 전 입찰을 진행했던 삼성동 엔씨타워 결과가 상업용 부동산 업계에서 많은 관심을 받고 있습니다. 아무래도 2025년 새해 첫 거래가 될 가능성이 높은 자산이기 때문에 자산운용사들을 포함하여 8곳이나 입찰에 참여하면서 크게 흥행을 하였습니다.

입찰 후에 숏리스트로 선정한 곳은 미래에셋운용(111%와 컨소시엄), 퍼시픽운용(과학기술공제회 컨소시엄), 현송재단 등 3곳입니다. 경쟁이 치열하다 보니 입찰 금액도 연면적 평당 4,500만 원을 넘어선 것으로 보입니다.

게다가 인터뷰 과정에서 가망 매수자들이 높은 금액을 추가 제안할 가능성도 있기 때문에 최근 거래 사례 가운데 최고 금액이 될 가능성도 있습니다.

2024년 5월 경 NC타워를 재무 구조 개선을 위해 매각한다는 소식이 나왔을 때는 상업용 부동산 투자 시장 환경도 크게 개선되지 않았고, 하반기로 가면서 강남권역에서 매각을 준비하는 자산들도 많이 나오면서 흥행이 쉽지 않을 것 같다는 전망도 있었습니다.

하지만 여러 가지 상황들이 잘 맞아떨어지면서 흥행에 성공하였습니다. 무엇보다 적절한 타이밍에 입찰을 진행하여 참여자들이 경쟁할 수 있는 환경이 조성되면서 좋은 가격 제안을 받을 수 있었던 것 같습니다. 무엇보다도, 더에셋이 거래되면서 평당 4,500만 원이라는 금액으로 기준이 되는 거래 사례를 만들어 주었고, 때마침 기준 금리도 3%로 인하가 되면서 시장 환경도 조금 나아졌습니다.

그리고 숏리스트에 들어온 3곳 모두 딜 클로징을 할 수 있는 풍부한 자금력을 갖춘 SI들이 참여하면서 그만큼 경쟁도 치열해졌습니다. 현송재단은 그동안 주요 오피스 빌딩 입찰에 참여하면서 투자 가능성이 높은 SI로 자주 이름이 거론되었던 곳입니다. 다만, 씨티스퀘어빌딩의 우협이 되었다가 이를 철회하면서 SI의 변심 리스크에 대한 우려가 있기는 하지만 자금 여력은 충분한 곳입니다.

또, 과학기술인공제회는 오래전부터 사옥을 찾기 위해서 매각 자문사를 선정하기도 하면서 그동안 여러 빌딩의 입찰에 참여를 했었습니다. 2022년도에는 종로타워 매각 시 입찰에도 관심을 가지기도 했고, 최근에는 을지로 3가 6지구 선매입을 진행했었지만 매도자가 요건을 충족하지 못해 불발이 되기도 했습니다. 사옥 매입의 의지가 강한 곳이기도 하고 상업용 부동산 업계에서 투자 활동을 지속적으로 하는 투자자이기도 합니다.

무엇보다 NC타워는 사옥으로 사용되어 관리가 잘 되어왔던 자산이고 규모나 입지 측면에서 봤을 때 강남권역을 선호하는 임차인 SI가 선호하는 요건들을 고루 갖춘 자산이기 때문에 관심도가 높은 것이라고 생각합니다. 연면적 9,348평으로 1만 평 내외 규모의 크기에 대로변에 입지하면서 외관도 눈에 잘 띄어 사옥으로서는 최적의 자산입니다.

최근 강남에 다양한 매물들이 나오고 있습니다. 하지만 대로변에 있지만 규모가 작거나, 차들이 다니는 길가는 맞지만 다소 애매한 입지여서 시인성이 떨어지는 다소 애매한 자산들도 있다 보니 NC타워는 상대적으로 그런 자산들에 비해 경쟁력을 갖는 빌딩으로 평가를 받고 있는 모습입니다.

강남권역의 자산들은 CBD, YBD 등 주요 업무 권역 가운데서도 평당 매각가 가운데 최고가를 경신하는 자산들이 많이 나오는 곳이고 가장 높은 수준의 거래 금액을 유지하고 있기도 합니다.

시간을 되돌려 살펴보면 더에셋은 코람코자산신탁이 2018년 4월에 평당 3,000만 원에 매입을 한 자산입니다. 그리고 최근 매각을 진행하고 있는 강남 N타워도 같은 해에 평당 2,925만 원에 KB부동산신탁이 매입을 하였습니다.

그 당시만 해도 아무리 강남이지만 오피스 빌딩을 평당 3,000만 원까지 주고 매입해야 하는 것에 대한 부정적인 시각도 있었습니다. 실제로 현업의 관계자들 사이에서도 더에셋은 너무 비싸게 주고 산 것이 아니냐는 의견도 많았습니다.

그렇게 부담스러울 것이라고 생각했던 자산들의 가격이 이제는 강남권역에서 평당 4,000만 원은 기본이 되어 버렸습니다. 2024년도에 거래된 자산 가운데에서도 1분기에는 아크플레이스가 평당 4,170만 원에 거래가 되었고, 하반기에는 센터포인트 강남이 평당 4,200만 원에 F&F가 매입을 하였습니다. 그리고 최근에 더에셋이 평당 4,500만 원에 거래가 완료되면서 거래 평당가를 계속해서 끌어올리고 있는 상황입니다.

아직 거래가 완료되지 않았지만, 투자자로 참여한 곳들은 아마도 나중에 매각을 하게 된다면 연면적 평당 5,000만 원을 쉽게 넘을 것이라는 예상을 하고 투자에 참여를 했을 것으로 예상이 됩니다. 앞서 설명한 그동안의 평단가 상승 추세도 그렇고 최근의 물가 상승 등의 전반적인 상황을 고려했을 때 무리한 가정은 아닐 수 있습니다.

무엇보다도 테헤란로 대로변은 추가 공급이 제한적일 수밖에 없는 입지이기 때문에 기존 빌딩들의 자산 가치는 지속적으로 올라갈 수밖에 없습니다. 테헤란로라는 강남 업무 권역의 중심에 입지한 자산의 희소성은 그 가치를 높이는 요소임에 틀림없습니다.

또, 삼성역 주변으로 영동 대로 복합환승센터 공사가 마무리되고 GBC가 준공이 되면 삼성역 주변의 가치는 더 상승할 수밖에 없기 때문에 시간이 지날수록 호재만 남는 곳이 될 가능성이 높습니다.

또, 삼성동은 글로벌 도시로 거듭나는 서울 가운데서도 외국인들이 비즈니스나 관광으로 많이 찾는 명소가 되었기 때문에 앞으로 성장 잠재력이 더 클 것이라는 예상을 해볼 수 있습니다.

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올해 초에 입찰 결과가 나온 NC타워의 우협이 어떤 곳이 될지 매우 궁금합니다. 또, 매도자는 어떤 근거로 우협을 선정하는 것인지도 잘 살펴보면 좋을 것 같습니다. 참여자들이 기존 입찰에 참여했던 이력들을 가진 곳들도 있습니다. 신뢰를 저버린 일이 있었던 참여자도 있고, 전문 투자자인 곳도 있고, 또 111%처럼 처음 참여를 했지만 같은 게임 개발사라는 이력을 가진 곳이기 때문에 다소 민감할 수도 있지 않을까 하는 생각도 듭니다.

그리고 다른 한편으로는 순수하게 금융 투자 상품으로 거래가 되는 자산들이 줄어들고 있어 조금 안타깝기도 합니다. 최근 현업에 계신 분들이 공통적으로 하는 말이 이제는 임차인 SI가 없거나 관계사의 도움이나 지원이 없으면 대형 빌딩 거래는 앞으로는 어렵겠다고들 합니다. 투자업계도 계속해서 빈익빈 부익부 현상이 더 커지고 있는 듯합니다.

2025년 올해는 부동산 투자 상품으로도 거래가 될 수 있는 다양한 기회들이 더 많이 생기기를 기대해 봅니다.